「第１１２回懇談会」が開催されました

２月１９日（土）「第１１２回懇談会」が開催されました。

開会の挨拶と参加者のご紹介

今回の懇談会は、初めての中央区堺筋本町の「お気軽会議室」をお借りして懇談会と茶話会を行いました。いつものように、会長の挨拶と参加者のご紹介で懇談会が始まりました。コロナ感染予防の為、定員の半数、先着２０名様限定で行われました。

報告事項

①　給湯器の品薄状態が続いております。

入荷しない場合の対応としては、空室が有れば一旦その給湯器で対応する事や、大家負担での銭湯

利用、減額ガイドラインに応じて家賃の減額（風呂が使えない時は免責３日１０％減額）などを考える。

※ガイドラインの減額算定例(３日免責１０％減額、使えない期間２０日とする)

家賃６００００円×１０％×１７/３０日＝３３９９円　　※免責　２０日－３日＝１７日

②　全国賃貸住宅新聞社の月刊誌「家主と地主」より、各地の大家の会活動レポート掲載の依頼が有り、

直近では、昨年の５月号・９月号・１１月号と今年１月号・３月号に掲載が有りました。

また会長への取材記事では、昨年５月号で自身の賃貸経営や「おおや倶楽部」の話し、

本年３月号では孤独死への対応の話し等が掲載されましたので、ご案内します。

③　新会員様のご紹介、姫路市のＭ様がご入会されました。

④　会長が、第二種電気工事士に合格しました。今年はホームインスペクターを受験予定です。

ホームインスペクターは中立的立場で、中古住宅などの建物診断する資格です。

⑤　相続登記の義務化が、２０２４年４月から始まります。（既存分も含め）

相続開始から３年の未登記には過料１０万円が課せられます。

住所変更時も義務化され、２年で未登記には過料５万円が課せられます。

⑥　相続土地国庫帰属制度が、２０２３年４月２７日から始まります。相続したが不要な土地に、

但し土地のみで引取る条件が厳しく、１０年間の管理費も必要です。

⑦　ＩＫＥＡのインテリアプランニングについて

プランニングを４９００円でやってくれます。購入時は４９００円は商品券として戻ります。

梅田サンゲツショールームもサンゲツ商品に限り、内装材のコーディネイトが無料です。

⑧　防災強化マンションについて　認定制度　震災時ブレーカ自動遮断等の紹介。

⑨　マーケティング分析について　人口動態調査と条件、間取等の調べ方。

⑩　則武地所の階段事故で、法改正とガイドラインできる。

本日の懇談会内容

• 　「新入会員様の自己紹介」　姫路市のＭ会員
• 　「私の賃貸経営」　松原市のＴ会員
• 　 「LaChance生駒本町」のその後、Ｆ会員

★★★「おおや倶楽部」第１１２回懇談会　参加レポート★★★担当：Ｋ役員・校正：会長★★★

第　一　部

• 「私の賃貸経営」　松原市のＴ会員

１．D建託物件の管理委託契約とサブリース契約の解約に至った経緯について

〇理由：相続での管理契約チェックで不都合な点が散見され、会長との相談で解約を

決意する。市場として松原市の人口は減り世帯数は増えているが、空室に困らない駅近物件で

ある。

〇物件：D建託物件は５棟、ファミリータイプ６５㎡からシングルタイプの３５㎡の間取り

• 　管理委託物件について

賃料連動プラン＋不透明なワランティサービス、管理料のみで、１４．７％は高い。

空室保証無し、空室が有っても管理費は発生する不思議。大規模修繕、原状回復を

家主が負担する。

自主管理すれば、６部屋で年間６６万の利益向上が見込める。

• 　サブリース契約物件について

外観や周辺状況、共用部、無断駐輪駐車の確認、排水管清掃年２回、植栽管理が杜撰、

査定料金と実際の入金が違う、サブリース管理料２０％～２１．７％の管理料

自主管理すれば、年間７９万の利益向上が見込める。

〇問題点

設備入替が高過ぎる。（４８５００円の照明が、調べると８０００円で買える物だった等）

契約に無い、インターネット入替などに別請求になるものが沢山有る。

空室が多いと、査定額が下がって賃料収入が下がる。３０年後は建替提案すると言う驚き。

土地を除外し、建築費のみで５％ぐらいの投資効率の悪さ。

建築費時自体も高額だが、素人が分かり難い外構工事費で、不透明な感じです。（会長）

第　二　部

• 「LaChance生駒本町」のその後、Ｆ会員

まず先に、令和２年７月に見学会を開催した「LaChance瓢箪山Annex」のその後について、

売却処分されましたので、その経緯を話されました。

契約時は全空のため融資が受けられなかったので、管理会社にサブリース設定(８割)にして

もらって融資が可能となり購入、満室までには４か月かかった。

売却額に満足するも、その後、今は逆に売却益が出ることに対して税金対策に悩んでいます。

令和３年８月に見学会を開催した「LaChance生駒本町」のその後について

アパート１００万で取得、２部屋を1部屋にしてユニットバスを入れて８５０万でリフォー

ムし６室とした。ガスはプロパン、設備はネット通販等で購入、携帯電話やクレジットカードのポイント活用も実施した。おしゃれなリノベーションしたが入居は厳しかった。

場所が悪ければ、おしゃれなリノベーションしても容易には入らない。

短期解約は、２年以内で２か月のペナルティ、付近の他物件でリノベーション物件が無いの

で、家賃価格設定が難しかった。利回りはリフォーム込みで３０％程度です。

• 「新入会員の自己紹介」Ｍ会員

相続でサブリース等の物件を取得し経営してきたが、相談できる相手も無く困っていました。

「おおや俱楽部」のＹ役員とご縁が有り、昨年末の見学会に参加し入会しました。

これから、大家さんのお仲間として一緒に勉強していきたいと思いますので、よろしくお願い

します。

茶　話　会

今回の会場は飲み物のみＯＫで、少し口寂しい茶話会となりました。大家さん同士の情報

交換会も魅力の一つです。今回は新入会員さんと定員足らずで一般の方も２名参加されています。　最近、新陳代謝が活発で、大家さん同士大いに刺激になり話も盛り上がりました。