１０月１８日（金）「花屋敷つつじが丘戸建て見学会」が、参加者１２名で開催されました　１０月１８日（土）「第１３４回懇談会」が、参加者２７名で開催されました

今回は、Ｙ会員のご厚意で「花屋敷つつじが丘戸建て見学会」を開催しました。

阪急宝塚線「雲雀ケ丘花屋敷駅」の西改札に午後１時集合して現地へ向かうのですが、会長だけが午後１時半と勘違いして、会長到着時点で現地集合の一人を除いて皆さんお揃いでした。大変申し訳ありませんでした。

４月にもＫ会員の戸建て見学会で来た心臓破りの坂の町です。今回は、前回の反省で車二台に分乗し現地へ向かいます。歩くと１５分と有りますが、正直私はこの坂では不可能です。途中には、大きな敷地のお洒落な豪邸が有りますが、車とガレージは必須でしょうね。

現地は木造２階建て築５４年４DK面積８０㎡、ガレージ有りの庶民サイズです。リフォームは完了されて、家賃６．５万で既に募集に出されていました。Ｙ会員から、物件の購入やリフォームで、目標利回り３９％の話を伺い、皆様からも質問や意見が出ました。

見学後は、夕方からの懇談会会場まで向かいました。Ｆさんの車に乗せて頂いた方達はラッキー！で、そのまま本町まで懇談会会場近くのカフェで、途中別れた見学会のメンバーとも合流し懇談会の時間まで情報交換です。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊「花屋敷つつじが丘戸建て見学会　参加感想文」＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

（Ｗさん）急な坂の上でしたが眺めが良く車庫も有り、こぢんまりとしたレトロなお家に仕上がっていました。一階の傾きは床を貼り重ねる工夫で平らにされ、二階は現状のままのわかりやすい傾きでした。入口の木枠が全体を小洒落た改装に見せて、必要最小限の改装で貸し出しされるという一連の流れも大変参考になりました。

（Ｆさん）物件見学会は非常に勉強になりました。特に費用はそれほどかけなくても、玄関を高級旅館のような雰囲気にしたり、お風呂も綺麗に内装したりと、工夫がたくさんありました。誠に有難うございました。

（Ｍさん）安く購入して、要所を抑えた手直しに留めてリフォームコストをうまく抑えていたのは参考になりました。擁壁物件で傾きもあるので、予め保有期間を想定しているのも良いと思います。

（Ｆさん）つつじケ丘では、貸せる最低限のリフォームの内容と費用が非常に勉強になりました。あとは客付けの状況を見ながらの再度リフォームという考え方も参考になりました。

（Ｔさん）今回初めて見学会に参加して皆様の意見や視点などを聞いて、大変勉強になりました。また、あらたに自分でも勉強していこうと思います。ありがとうございました。

（Ｙさん：ご所有者）本日はお忙しい中、戸建見学会にお越しいただきまして、ありがとうございました。本物件は、傾きがあった為500万→200万で仕入れも安く、得意の修繕で、約60万で押さえられた物件でした。（想定実利回り27.2％、表面40.2％）土地勘もなかったので少し心配な点もありましたが、おおや俱楽部のみなさまからはご好評いただきました。現在、賃貸仲介の問い合わせも多いため、特に心配はなさそうではあると感じました。11〜12月にて9月に仕入れた東大阪市の戸建リフォームも完了いたしますので、また、ご開催いただけることが可能であれば幸いです。

（Ｋさん）お若いのに、職人さんと直接交渉して激安リフォームするのに感心しました。見学した物件は眺望も抜群で、そこを上手にアピールできる業者さんに依頼すれば、すぐ決まりそうに思いました。

★１０月１８日（土）「第１３４回懇談会」が、参加者２７名で開催されました

秋らしい清々しいお天気に熱心な大家さんがご参加されました。

いつも通りの参加者紹介の最後に、会長の給湯管更新工事の関係で東工エンジニアリング㈱上西さんが紹介され、飲み物の差し入れを頂きました。上西さん、どうもありがとうございました。また報告事項では、得られない情報提供が沢山有りました。

最初のテーマは「民泊経営のイロハ」Ｍ役員は「Airbnbスーパーホスト兼オフィシャルアンバサダーでも有ります。大阪の民泊エリアや許認可の変化、迷惑民泊問題の今後の動向、立地や間取り、デザイン等広範囲にお話し頂き、運営トラブルや観光地での可能性などに質疑応答が有りました。

続いて「賃貸経営のイロハ」Ｋ役員は、ゼロから始めて家賃年収１億円に至る「わらしべ長者」の様なお話を頂き、初心者はもちろん、ベテランでも、その不思議な話に質疑応答が相次ぎました。

最後の「競売物件の話」は会長から近年入会者に若く時間も無く、兼業の方が多いので、一般市場の物件より競売物件の資料が整い、急がされる事も無く、入札で決まる競売が初心者には大きな物件選択肢の一つになるとの事で、最初に分かり易い動画を視聴し、解説がありました。

その後の懇親会は会長の乾杯で始まり、新旧の大家さんが混じり合い、途中の強制配置転換で、それぞれ話す相手が変わり、物件探しや改装のポイント、仲介さんや職人さんとの付き合い方、皆さん和やかに楽しく情報交換や相談等あっと言う間で、最後は皆さんゴミの片づけや会場の復旧にご協力頂きました。いつも会員皆様のご協力に感謝申し上げます。

報告事項　（紙面の都合で一部割愛しています。詳しくは事務局へ）

①　第１３５回懇談会の開催について

日程：１２月１８日（木）午後５時半～９時半（後半は懇親会、会費２０００円）

場所：大阪市中央区瓦町３－３－１６「モネ本町北」

内容：賃貸経営の初心者向け「戸建てについて」「集合住宅について」が候補です。

②　「花屋敷つつじが丘戸建て見学会」本日午後１時から、Ｙ会員の戸建て見学会が開催されました。

③　「家主と地主」の「家主の会レポート」１０月号に6/14開催の「第１３４回懇談会」の様子と、　　7/3開催の「豊中市小曽根戸建見学会」の様子が掲載されました。④　「賃貸フェア2025in大阪」が11月26日（水）27日（木）にインテックス大阪で開催され「おおや倶楽部」エリアが提供され、受付や入会募集等行います。最終日に「おおや俱楽部」情報交換会も開催予定です。

⑤　地域安全運動生野区民大会が１０月１１日（土）生野区民センターにて開催され、当会からＹ会員が防犯功労者として表彰され、会長も参加しました。

⑥　生野公衆集合場防火協議会の研修会が10月6日（月）開催され、阿倍野区「あべのタスカル」と西区「津波・高潮ステーション」を会長とＫ役員が見学しました。

⑦　公共インフラの今後と、不動産への影響ついて　2025年1月に埼玉県で発生した道路陥没事故で上下水道等の老朽化が問題提起されましたが、上下水道や電気やガス、交通や買い物等だけでなく、警察や消防や医療等の公共インフラの負担が、不動産にも波及し、人口動態やインフラ調査が今後必須になると感じます。

⑧　去る８月１８日に、宗右衛門町で消火活動中に殉職された、浪花消防署員２名の大阪市消防葬が　　１０月８日に阿倍野区の大阪市立葬祭場で開催され、大阪府知事・大阪市長・市会議員をはじめ多数参列され故人を見送りました。会長も生野公衆集合場防火協議会会長として参列しました。

⑨  　全国賃貸住宅新聞からの情報死後事務委任で孤独死対策（9/8号）高齢者受け入れ　どう変わる（9/15号）京都市、29年から空き家税、孤独死増加で見守り必須に、家賃値上げレポート（9/22号）

懇談会内容　（詳しくは事務局へ）

１．「民泊経営のイロハ」Ｍ役員

２．「賃貸経営のイロハ」Ｋ役員

３．「競売物件の話」動画視聴：解説は糸川会長

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊「第１３３回懇談会　参加感想文」＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

（Ｋさん）古い会員さんの出席が減って新しい会員さんの出席が多くなっていると感じました。Ｍ役員の「民泊経営のイロハ」については、大家業以上に立地が大事であると共に、利回りが200%という世界なので、リフォームに使える予算も大きく、上手くやれれば楽しそうですが、自分には出来ないビジネスモデルだと思いました。Ｋ役員の「賃貸経営のイロハ」はこれ迄何回かお聴きしている内容でしたが、若い会員さんに額面通りお勧め出来る事か疑わしいと思いました。会長の「競売」の紹介動画は分かり易くて良かったです。

（Ｉさん）懇談会途中からの参加で後半のＫさんの賃貸経営のイロハのお話からの参加になりましたが、まだ不動産物件を購入できてない私には小さい物件か少しずつ信頼を積み重ねることで融資額を増やして大きな物件に変えていくというお話しは夢のあるお話しでした。さらに具体的にどのような物件をどんなタイミングで購入して運用、売却をされたのか、具体的な融資の受け方を詳しく伺いたいと思いました。

（Ｆさん）民泊の最新情報を学ばせて頂き、通常の賃貸の他に、補完的なポートフォリオとして組み込めるお話もされており、大変勉強になりました。また、懇談会の後半では、戸建ての賃貸借の拡大の仕方を、実体験を持ってお話して頂き、大変勇気付けられました。競売のビデオも参考になりました。

（Ｏさん）不動産に興味を持つごとに色々悩む部分もあったのですが、参加されていた方と話すことで多くの部分が解消できました。とても有意義な時間をつくっていただいて感謝です。

（Ｍさん）賃貸経営のお話については、みなさん時間を調整して参加されているので、初心者の方でも具体的に何から始めれば良いのかを、もう少し分かりやすく具体的にご説明頂いた方がよかったかなと思います。

（Ｔさん）①「立地と間取りは変えられない。トラブルは半年くらいで出尽くすので、その都度潰していく」という言葉が印象的でした。インテリアなど業者もいれて自分の納得のいく自分独自の宿泊施設を作っていく。こういう作業が好きな人は合っていると思います。②お金がないから不動産投資をする。信用創造。お金を借りて安く買って高い利回りをつける。とてもよくわかりますが、安く買って修理したり、直したりすると結局高くついてしまったりしそうで。自分で修理やリフォームの技術がある人は楽しみながら出来て良いと思います。③競売物件はちゃんと調べれば大丈夫だと思いますが、少し怖いなと思ってしまいます。

（Ｍさん）民泊に関心があったため、勉強になりました。ホストの方から資産性のある不動産賃貸業と一発のある民泊を組み合わせて事業することがオススメと聞き納得出来た自分がいました。少しずつ規模拡大を目指して行きたいと思います。

（Ｇさん）１　民泊経営のイロハ　立地から各種規制、内装まで幅広い内容を分かり易くプレゼン頂きました。なんば一択や大阪一択(民泊特区)等具体的な提案も良く、高利回りは魅力ですが、手を出す勇気がまだ出ません。２　賃貸経営のイロハ　住宅ローンの自宅からの成り上がり物語を面白く聞かせて頂きました。まねはできなさそうですが、勇気の出るお話で面白かったです。私も大きな与信枠がもらえるよう頑張ります。３　競売のすすめ　まったく考えてもなかったので(なんとなく怖いイメージがあった)、大変参考になりました。

（Ｎさん）久しぶりに参加したところ、初めてお会いする方がたくさんいらっしゃって刺激をいただきました。エアビーアンドビーに最近興味が出てきているので、いろいろな例を伺ったり、すでに始めていらっしゃる方々のお話をうかがえておもしろかったです。