５月２４日（日）「泉大津市戸建て見学会」が開催されました。
今回は、Ｍ会員のご厚意で、Ｍさんの１号物件である泉大津市豊中町の戸建てを見学しました。
ＪＲ阪和線「和泉府中駅」改札口に午後１時に集合し、現地へ移動しました。
物件は昭和５１年建築の木造瓦葺２階建てで、延床面積は約５５㎡（１階２８㎡・２階２７㎡）、敷地は約１５坪。
前面道路は公道で幅員約４メートル有り、再建築も可能な物件です。
改修は業者依頼とＤＩＹの併用で進められ、トイレの洋式化、キッチン及び洗面化粧台の取り替え、ベランダの防水工事、和室の砂壁の塗装、壁紙の貼り替えなどを実施。施主のＭさんは電気工事士の資格をお持ちで、コンセント類の交換もご自身で対応されたとのことです。屋根のポリカ施工や鉄部・ベランダ支柱の塗装もご夫婦でこなされ、近隣にお住まいの元左官職人の方（７６歳）が約１ヶ月にわたり毎週土日手伝ってくださったというエピソードも印象的でした。
物件内ではＭさんから物件取得・融資・改修工事の経緯について丁寧なご説明をいただき、活発な質疑応答と情報交換ができました。参加者は10名でした。
＊＊＊＊＊＊＊＊「物件取得・改修・融資のポイント」＊＊＊＊＊＊＊＊＊
●（Ｍさん：ご所有者）私の１号物件となります。物件取得から改修工事、日本政策金融公庫からの借入まで、いろいろと経験させていただきました。
売出価格３８０万円のところ、現金で買うことを前提に１７０万円で指値交渉を入れ、最終的に２００万円で購入することができました。仲介手数料を含めると約２３０万円。指値の根拠は、「賃貸で貸すと想定したときに採算が合う金額帯」「自分の中で最初に２００万円以下で買いたい」という２つで、仲介手数料の３３万円分を差し引いた水準を交渉のスタートラインに置きました。固定資産税評価額は３２０万円程度なので、評価額より大きく下回って取得できた形です。
総事業費は、購入諸費用（仲介手数料約３３万円、登記約１３万円、火災保険６〜７万円）と、リフォーム業者発注分約１１４万円、施主支給約１５万円、ＤＩＹ材料・道具代約２０万円等を合わせて、おおよそ４００万円です。火災保険・地震保険等まで全て織り込んだベースで、表面利回りは約１８％の見通しです。
融資は日本政策金融公庫から３００万円を無担保で借り入れました。
土地・建物・リフォーム代の３つに分けて、それぞれ期間と利率が異なる契約で、期間１０年・１０年・７年、利率は２.６〜２.８％。
会員のＹさんに「現金で買っても後から融資はつけられる」とアドバイスをいただき、現金で購入後、国民生活事業に直接申し込んで借入できたのは大きかったです。
火災保険は組合の協力金制度を利用し、ワイズネット経由でお願いしました。地震保険も付け、合計６００万円の補償としています。
改修の範囲については、どこまで手を入れるかが一番悩ましいところで、糸川会長や前述のＹ会員に相談しながら進めました。ベランダの雨漏りについては「ベランダ屋根をきちんとつけるだけで雨漏りはかなり止まる」というアドバイスをいただき、その通りにしたところほぼ止まりました。
鉄製フェンスやベランダ支柱は塗装で対応。
１階のリビングの壁紙は私が張り替え、廊下部分は妻と会員のＴさんが張り替えていただきました。
コンセント類の交換は電気工事士の資格があるので自分で対応し、約１万円で取り替えました。
屋根のポリカ施工は「最後の１枚を上からはめ込む」のがコツで、ハサミで切って施工しました。業者依頼すると１０万円程度かかる作業ですが、自前で２万円ほどで対応できました。
ご縁の話でいうと、近隣にあいさつ回りに行ったとき、たまたま裏手のお宅に元左官職人の方がいらっしゃって、雑談から「ちょっと手伝うわ」となり、結局１ヶ月ほど毎週土日一緒に作業していただきました。
プロの道具も貸していただけて、本当に助かりました。また、お隣も「うちもほぼ同じ造りだから」と見学に来られたりと、地域の方とのつながりもできています。
物件情報は、住所で「泉大津市豊中町」「貸家」と検索などで確認しながら賃料相場を掴みました。
仲介会社から物件情報をいただいたのが昨年１２月２６日頃で、その日のうちに連絡し、翌日昼に仕事を抜けて内見、即決という流れでした。
物件との出会いはやはりタイミングと縁でした。
皆様と情報交換ができればと思いますので、これからもどうぞよろしくお願いいたします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊「質疑応答・情報交換ハイライト」＊＊＊＊＊＊＊＊＊
●【融資が出るエリアの見極め】堺市内は中古でも価格が上昇しており、スモールスタートにはやや高い。大阪市内は融資が付きづらいので、堺より南、あるいは少し中心部から離れたエリアで「融資が出る価格帯の物件」をどんどん拾っていくのが現実的との情報交換がありました。再建築不可物件は融資が付きにくいですが、前面道路が幅員４メートル以上の公道なら問題なし。違法建築の場合は厳しいケースもあるようです。
●【地震保険の考え方】木造の築古物件は地震で被害を受けるリスクが相対的に高く、加入を強く推奨する声が多く出ました。地震保険は火災保険の半額が上限・半壊まで等の制約はあるものの、阪神・淡路大震災の経験もあり、震度５で実際に５００万円の保険金を受け取った会員の実例も紹介されました。
複数棟所有していて「同時に複数の物件が倒壊し、家賃が止まる＋補修費が発生する」というダブルパンチが致命的になるため、入居者からの家賃ストップと修繕費のダブル負担を防ぐ意味でも、地震保険は基本セットすべきとの意見が大勢でした。
●【ＪＡの建物更生共済（建更）】保険料が３０年間変わらない長期固定が魅力。
積立部分を圧縮し、保障部分中心の組み立てにすれば、月々の負担を抑えながら長期で安心を得られるという情報共有も。一方で「共済は支払いが厳しい場合がある」「一般の大手損保会社のほうが請求が通りやすい」との意見もあり、特性を踏まえて使い分ける必要があるとの整理になりました。
●【ボロ物件こそ事故は出やすい】築古の物件は水漏れ・突風・ガラス割れなど毎年のように何かが起こりますが、その都度こまめに保険請求していくことで、保険料を実質的に回収できる、というベテラン大家さんからの実践的なアドバイスがありました。請求慣れすることで、次回更新時の保証内容の見直しもしやすくなるとのこと。
●【業者への伝え方】「ここをこうやって、ここまでで良い」と具体的に指示することが何より大事。漠然と任せるとプロは本格的に下地から張り替えてしまい、費用が膨らみがちです。一度自分でＤＩＹを経験すると、業者にどこまで・どのレベルで頼めばよいかが具体的に指示できるようになり、結果として総コストを抑えられる、という点で参加者の意見が一致しました。
●【エアコンを「設備」にせず「残置物（動産）扱い」で契約する工夫】既設のエアコンを設備として引き継ぐと、故障時にオーナー負担で修理する必要があります。賃貸借契約書で「残置物・動産扱い」「修理は借主負担」と明記する運用についても情報共有がありました。
●【ＤＩＹのモチベーション維持】作業中の写真をＣｈａｔＧＰＴに送ると「プロみたいに直していますね」と褒めてもらえるので、モチベーションが続く、というＭさんの楽しいご紹介もありました。家族や仲間との情報共有ツールとしても活用できそうです。
●【協賛会員のご紹介】登記関係は森田司法書士、保険はワイズネット（組合協力金制度あり）など、組合の協賛会員ネットワークを活用することで、レスポンスの速さと組合員特典の両方が得られるとのご紹介もありました。
見学後は近隣で情報交換会を行い、Ｍさんの率直なご報告と、ベテラン会員からの実践知が交わる充実した時間となりました。Ｍさん、貴重な現場を拝見させていただきありがとうございました。
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