７月２５日（土）「神戸市戸建て見学会」が開催されました。

今回は、K会員のご厚意で、Kさんの５号物件である神戸市西区大池の戸建てを見学しました。

神戸電鉄有馬線「大池駅」改札口に午後１時に集合し、徒歩３分の少し坂を上った先の現地へ移動しました。角地にある擁壁物件で、公営水道・公共下水・プロパン仕様です。
物件は昭和48年築の木造瓦葺２階建で、延床面積は約54㎡（１階28㎡・２階26㎡）、敷地は約19坪。
前面道路は非道路で幅員約４メートル有り、再建築不可です。
改修は業者依頼とＤＩＹの併用で進められ、トイレ玄関の壁、洗面化粧台の取り替え、和室の洋室化、壁紙の貼り替えなどを実施。施主のKさんは友人と一緒に苦労されて仕上げられたとのことです。
友人だと気を使うので外注した方がいいかもと語っておられました。
物件内ではKさんから物件取得・融資・改修工事の経緯について丁寧なご説明をいただき、活発な質疑応答と情報交換ができました。参加者は14名でした。

＊＊＊＊＊＊＊＊「物件取得・改修・融資のポイント」＊＊＊＊＊＊＊＊＊

●（Kさん：ご所有者）私の５号物件となります。
業者に手伝ってもらいながら自分達でできる所はDIYを行い、費用を出来る限り抑えるよう取り組んでいます。空き家購入後、リフォームして客付けするのは初めてです。
今まではオーナーチェンジでした。
物件345万→300万で指値しましたが、売り主さんが320万までの値下げと言われたのでお断りしましたが、最終仲介手数料込みで320万で取得しました
今回は「滋賀銀行のジャストサポート住宅関連ローン(無担保) 空き家購入にもつかえる!」こちらで300万お借りしました。滋賀銀行と担当者で開示登録をしてやり取りしてくれたので手続はスムースに進みました
WEBのみで申込み出来ました。
約定利率………2.775 60ヵ月

リフォーム箇所
1階和室→洋室に変更(畳壁天井) 2階畳→CF
1階ダイニング→コンパネ交換床壁
1階リネン室→壁床
トイレ・玄関→壁洗面台→取り換え
風呂→悩み中 *リフォーム予定費用50万
懸案事項………
家の傾きに対処が必要かどうか？
現状でもコンパクトカーは停められるが駐車場を作ったほうがよいのか？
シェアハウスやペットの多頭飼いOKにしようか迷い中です。家賃は月5万円くらいを検討中です。
火災保険はおおや倶楽部の保険代理店ワイズネット経由でお願いしました。

改修の範囲については、どこまで手を入れるかが一番悩ましいところで、皆様のご意見を色々お聞きしました。
２階の床、キッチンの床の傾きをどのように直すかでは、合板の薄い板をスペーサーとして高さを調整するというアドバイスが有り、その他傾きは気にせずそのままで貸すという意見も出ました。
鉄製フェンスやベランダ支柱は塗装で対応する。
物件情報は、前回の物件を買った仲介業者で再建不可でも融資利用して買えるとの事で進めました。
皆様と情報交換ができればと思いますので、これからもどうぞよろしくお願いいたします。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊「質疑応答・情報交換ハイライト」＊＊＊＊＊＊＊＊＊

●【融資が出る金融機関】
仲介業者からの紹介融資で、滋賀銀行の商品が使えたことが参考になりました。
再建不可でも融資が可能ということなので、今後はぜひ使ってみたいと思います。

●【客付け】
賃料は５万を設定予定とのことですが、５万２千円の生活保護狙いで流して反応がなければ４万９千円、４万８千円と下げても良いとの意見が出ました。
コンロ、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジは生活保護ファミリーなら無料で付けたり家賃２千円アップで付けたりするプランをつくればという意見が出ました。

●【火災保険】
おおや倶楽部の保険システムを使うことによって多くのメリットを感じました。

●【駐車場】
無理に作るより、軽なら停められるので、そのままで大丈夫だとの意見が出ました。

●【放置バイク】
古いバギーバイクが放置されて処分に困っておられるのを、バイク王等引き取って貰うことをアドバイス。

●【お手伝いの友人】
とても一生懸命やっていただけるので気を使って、安い業者さんへの発注とそれほど変わらないコストとの意見から、次回は外注したいとオーナーのKさん。

見学後は近隣のカフェで情報交換会を行い、酷暑の中でも楽しい充実した時間となりました。
Kさん、貴重な現場を拝見させていただきありがとうございました。