７月３日（木）「豊中市小曽根戸建て見学会」が開催されました

今回は、今年１月に入会されたＭさんのご厚意で「豊中市小曽根戸建て見学会」を開催しました。大阪メトロ江坂駅の北改札に午後１時半に９名が集合して、Ｍさんの車とタクシーに分乗し、徒歩１８分の現地へ向かいました。

当日は晴天で最高気温３４度でしたので、車の移動で助かりました。

江坂駅からは南西方向の阪急線庄内駅寄りで、豊中市の中では比較的小ぶりな住宅の多い地域です。戸建ては、木造二階建て（3Ｋ44.49㎡）一階だけが隣と壁一つの二戸一でしたが、道路付けも悪くなく、外回りからは築年の古さを余り感じなかったです。最初に一階で車座になり、Ｍさんから購入の経緯やリフォーム内容と客付のポイント等を伺い、皆さんから意見を聞かれて見学会のスタートです。大まかなリフォームは完了されている様でしたが、一番気になった所は襖や戸袋だけでなく、各部屋の建具類もほとんど無くなっていた事です。Ｍさんによると、残置物撤去の際に処分されてしまったとの事でしたが、建具を新調するのにかなりの費用がかかります。こんな住宅初めて見ました。

至る所に前入居者の酷い素人ＤＩＹの跡が残っていて、その手直しが必要ですね。私を含め参加者からは、一つ例を挙げると「流し台は新調したのに使えるのは水だけでお湯が来て無い等」お聞きしたリフォーム金額の半額以下の仕上げに厳しい指摘の声が上がっていました。その頃、遅れてＦさんが現地に到着されて遅れて見学されました。

見学後は、ＭさんとＦさんの車に分乗させて頂き、近くのファミレスで、物件相談や客付けの話しや、いつものＫさんのミニ賃貸経営講座など楽しく有意義に歓談し、いつの間にか気づけば４時で江坂までお送り頂き解散となりました。ＭさんとＦさん、車に乗せて頂き感謝いたします。

真夏の見学用に、昨年はクールリングやネッククーラーを使いましたが、今年は追加で空調ベストを初体験しました。これは皆さんに勧めたいほど良いですね。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊「豊中市小曽根戸建て見学会　参加感想文」＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

★（Ｋさん）まだ築古戸建賃貸は1戸目との事で無理もないかもですが、客付けのために欠かせない点が幾つか欠落しているので、築古戸建の経験豊富な大家のアドバイスを参考にされる事をお勧めします。

★（Ｍさん）この度は、初めての戸建て物件の購入にあたり、ご助言ありがとうございました。猛暑でかつクーラーのない部屋にて、先輩大家さん方々より、家賃相場・客付け業者への営業、不足の修繕箇所などご指示・ご助言いただきまして、目から鱗でした。恥を忍んで見学会をやってよかったと思っております。引き続きよろしくお願いいたします。（ご所有者）

★（Ｏさん）この度は、物件を提供されたＭ様にも心より感謝いたします。購入額300万円の物件を、約200万円のリフォームで再生するという具体的な事例は、大変参考になりました。特に、以下の点で多くの学びと気づきを得ることができました。

1.多角的な物件チェックの視点　リフォーム後の物件を拝見し、自分一人では気づけないであろう数多くのチェックポイントを学ばせていただきました。トイレのコーキングの甘さや配管の錆、キッチンの水栓、洗濯パンと扉の干渉等、先輩大家の皆様の鋭い視点には感服するばかりです。特に「給湯器は入居前に必ず作動確認する」という点は、基本ながら見落としがちな重要ポイントとして肝に銘じます。

2.リフォーム会社との連携の重要性　1階の扉が壁の施工変更でつかなくなっていた点や、2階の扉が残置物撤去時に処分されてしまった点など、リフォームの現場で起こりうるリアルな課題を共有いただき、施工会社との密なコミュニケーションや明確な指示出しがいかに重要であるかを痛感しました。

3.実践的なアイデアと賃貸戦略　扉の設置方法（プラダンや建具屋への依頼）や、和室の壁をベニヤで覆わず直接塗装するアイデアなど、コストを抑えつつ効果を出すための具体的な手法は大変参考になりました。また「仲介業者を200件回るくらいの行動量が結果につながる」というアドバイスや、「戸建て賃貸は安易に賃料を下げず、粘り強く客付けした方が長期的に安定しやすい」という議論は、まさに実践的な賃貸戦略そのものであり、大きな収穫でした。

★（Ｔさん）中古物件を買うと自分でメンテナンスやリフォームをしなければならないので、とても大変だということがよくわかりました。壁紙を張り替えるしても、金額もどのくらいが適切なのか色々調べなければいけないことが、たくさんあります。また、どこまでメンテナンスをしたらいいのか、それをしたところで、どのくらいまで家賃をあげることができるのかなど。難しいと思いました。

★（Ｇさん）江坂駅周辺は活気がありタクシーもすぐ捕まるなど、奈良と比べれば大都会でした。物件の近辺も空き家がなく需要は高そう。修繕途中の様子でしたが、もう募集をはじめられているとのこと。オーナーの貪欲な姿勢が成功を呼び寄せそうな気がします。ステージジングも参考になりました。

★（Ｆさん）豊中の中でも建物土地で２５０万購入とはびっくり。リフォームをして売却しても賃貸をしてもうまくまわりそうな気がします。どうやってそのような物件をみつけたのかが興味あります。

★（Ｍさん）庄内駅と江坂駅の間の立地の物件で、なにより指値で安く購入されており、修繕も全て業者に任せるのではなく一部ご夫婦で協力し仕上げられたことが素晴らしいと感じました。

★（Ｉさん）ご所有者Ｍさん見学会ありがとうございました。駅から少し遠い立地で、比較的安く購入された様ですが、リフォーム費用が少し高く感じました。一部の部屋は、初めて自身で壁紙を貼られたのに凄く綺麗でした。階段手すり、洗浄便座、TVドアホン等を設置するとより良いかもしれません。