８月２２日（土）「第１３９回おおや倶楽部懇談会・懇親会」が開催されました

今回は新会場「本町カーニープレイス4F」に移っての初めての懇談会となりました。

参加者の増加と女性会員の増加に対応し、より使い勝手のよい広めの会場へと移行したものです。当日は多くの会員・新入会員の皆様にお集まりいただき、盛会のうちに終了しました。

会場からのお知らせ・報告事項

新入会員のご紹介

今回はK様、I様、N様、K様、K様（東京）の5名が新入会員としてご紹介されました。あわせて、昨年度入会のO様・M様・T様の3名はすでに1号物件での入居付けに成功されたとのご報告がありました。

保証会社に関するご注意

小林会長より、特定の保証会社が孤独死発覚から3〜4ヶ月後にオーナーへ費用請求してきた事例が紹介されました。入金がない時点で安否確認を行うのは保証会社の責務であり、自主管理の場合は特に日頃の安否確認が重要です。保証会社の対応に納得できない場合は毅然とした対応が必要との注意喚起がありました。

交流イベントのご案内（高岡役員より）

10月18日（日）、O役員の物件（平野区）にてビリヤード大会を開催予定です。初心者歓迎・詳細はメールにてご案内します。

「家主と地主」誌への掲載報告（糸川名誉会長より）

8月号の「家主と地主」誌に糸川名誉会長が6ページにわたり掲載されました（タイトル：三代で受け継ぐ、足るを知る、家賃収入を残す堅実系）。当日は誌面を回覧しました。あわせて以下の情報も共有されました。

空き家課税の動向：京都市（2030年～）・寝屋川市（2029年～）が空き家に対する課税を開始予定。他自治体への波及も予想されるため注意が必要です。
低層アパート向けエレベーター：パナソニックが500〜600万円程度の3人乗りエレベーターを低層アパート向けに開発中。門真の工場で試乗体験も可能とのことです。
競売不動産取扱主任者：12月13日試験予定。将来的な国家資格化の可能性もあり、宅建保有者には取得しやすい資格として紹介されました。
石田副会長が地域安全運動の防犯功労者として表彰予定（10月10日、生野区民センター）。

消防訓練大会の報告（加藤役員より）

生野消防署主催の消防訓練大会を取材兼観戦。兵庫・大阪の消防隊員による救助訓練の様子を動画で紹介しました。あわせて宮川市の空き家・まちづくり対策についても情報共有がありました。

講演①　エコーズ代表・木津さん『客付けの要～ポータルサイト攻略法～』

エコーズ代表・木津さんは、リクルートコスモス・SUUMOを経て2018年に独立。「大家が自分で大手ポータルサイトに掲載できる」仕組みを提供するサービス「エコーズ」の開発者として、インターネットを使った空室対策の実践的な手法をご講演いただきました。

【ネット集客が勝負を決める】SUUMO調査によると、入居者の53.7%がネットで見た物件にそのまま入居しています。空室の勝負はネット掲載の質で半分以上が決まります。
【ポータルサイト攻略の6つのポイント】
- 　①三駅登録：SUUMOでは3駅まで最寄り駅を登録可能。ターミナル駅も含めて登録することで検索ヒット数が1.6倍に。
- 　②特徴項目の充実：設備・条件の特徴項目は0〜10個と40個以上とでは反響数が最大4.3倍差。自物件の現況と合っているか定期確認が重要です。
- 　③ハイライト表示：間取り・外観・リビング・キッチン・お風呂の5枚＋合計7枚以上の写真を登録するとSUUMO一覧で目立つハイライト表示になり、反響1.2倍。
- 　④物件名の表示：物件名を掲載するとSUUMO物件ライブラリーに収録され、Google検索から直接詳細画面へ誘導される強力な動線が生まれます。仲介会社が「物件名非表示」に設定している場合は変更を依頼しましょう。
- 　⑤キャッチコピー：物件の売りを冒頭に記載するかどうかで反響数が1.9倍差。間取りによって効くキャッチコピーが異なります（ワンルームは設備、カップルタイプは水回り・セキュリティ、ファミリーは住環境、戸建てはペット・条件緩和）。
- 　⑥写真の品質と種類：写真の種類が多いほど反響率が上がります（最大1.8倍）。広角・明るく・まっすぐ・中腰で撮影。水回りや玄関は縦向き撮影が有効。外観・バルコニーは必ず青空の日に。
【SUUMO評点の仕組み】SUUMOは全掲載物件に評点をつけており、34点以上で優良表示・上位表示されます。写真・コメント・特徴項目の充実度が点数に直結します。
【エコーズとは】大家が自分でSUUMO・ホームズ・アットホーム・R65・ベストエステート・いい部屋ネット・ジモティーなどに直接掲載できるサービス。月30日掲載3,000円（1日100円）。成約時は自主管理の場合のみ仲介手数料相当5万5,000円。現在全国14,000名超のオーナーが利用中。問い合わせから内見までの転換率40%、内見から成約率35%（業界平均の約1.5倍）を実現。空室物件の約半数が1ヶ月以内に成約しています。

講演②　会員・Wさん『私の賃貸経営～会社員×子育て×6軒の大家業～』

会社員として勤務しながら大家業を独学でスタートし、数年間で複数の物件を取得されたWさんのご経験を共有いただきました。

【Wさんのプロフィール】IT系会社に在宅勤務。子育てをしながら平日夜・休日に大家業を一人で運営。「古い家を住める状態にして、人に住んでもらう喜び」を原動力に活動されています。
【物件取得の歩み】数年にわたり、古家・連棟・事故物件・国有地（物納地）など多様な物件を複数取得。利回りは当初12〜16%程度でしたが、自ら物件を探し業者を個別発注するスタイルに切り替えてからは20%超の物件も実現。現在も権利調整中の物件があり、引き続き拡大中です
【Wさんの工夫と学び】①業者に丸投げせず個別発注で費用を把握。②業者探しは組合のホームページからアットホームな雰囲気の業者を選んで複数社見積もり。③客付けは管理会社に依頼した場合でも仲介会社を自ら50件目安に訪問し家賃相場・条件を確認。④入居審査では「ここに住みたいと言ってくれる方を歓迎する」方針。外国籍・生活保護・高齢者・ペット歓迎で長期入居者が多数。
【国有地の購入方法】相続税の物納により国が保有することになった土地は、財務局に直接問い合わせると、借地権付き建物の所有権を持つことを条件に国有地を購入できます。申請から契約まで3ヶ月程度かかりますが、地価に基づいた計算式で価格が決まるため市場価格と比較すると割安になるケースもあります。
【おおや倶楽部の活用】会の出張相談制度を活用し、物件内覧に小林会長・糸川前会長・屋根業者を帯同。「雨漏りが止まらず買うのをやめようか」と一瞬思った築古を背中を押してもらい購入を決断し、大きな成果に。「大家の会に入ってから利回りが20〜25%に上がった」と語られました。

質疑応答・情報交換ハイライト

【写真加工・AIの活用について（エコーズ木津さん回答）】明るさ調整や露出合成はプロも行う一般的な手法で問題なし。AIによる家具配置は「不動産専用ツール（100円/枚程度）」の使用を推奨。ChatGPT等の汎用AIは家具サイズが不正確になるためポータルサイト側もトラブルを懸念中。
【エコーズのサービスについて（質疑より）】仲介会社と並行して利用可能。自主管理物件ではエコーズが元付・客付を一体で担い、AD不要で成約時5万5,000円のみ。内見は全国の提携スポットアルバイトとオンライン営業（ズバ決め仲介）で対応。特約のご相談にも応じています。
【安く買えることの重要性（小林会長コメント）】「広告さえきっちりすれば客付けはスムーズ。しかし一番大事なのは『いかに安く買えるか』。20%超の利回りは業者でもなかなか難しい。大阪・近辺でそれを実現されているWさんの取り組みは非常に参考になる」と締めくくられました。