「第111回懇談会」が開催されました。

新年会の開催について

令和4年1月18日(火)午後3時~6時頃まで、会費は4000円

大阪市中央区西心斎2-4-9 レンタルスペース「Line」(リアン)にて

仕出し会席と宴会後のコーヒー・紅茶は用意しますが、宴会の飲み物は各自でお持ちください。

  • 役員会の開催について

令和4年1月18日(火)午後1時~2時30分

大阪市中央区西心斎橋2-4-9 レンタルスペース「Line」(リアン)にて

  • 12月12日(日)の神戸方面見学会の報告
  • 生駒市俵口町のT様と姫路市飾磨区付城のM様がご入会されました。来春ご訪問予定です。
  • 生野防犯協会の防犯功労者表彰に当会からC産業(株)Nさんを推薦し受賞されました。
  • 組合長が第2種電気工事士の筆記試験に合格し、明日19日技能試験を受験しました。

個人の希望的な予測では、合格かと思っております。

本日の懇談会内容

  • 「新入会員様の自己紹介」H様
  • 「私の賃貸経営」S役員
  • 「借家人賠償保険の付帯サービスやその他損保について」T副組合長
  • 「賃貸情報アレコレ」組合長

 

★「おおや倶楽部」第111回懇談会 参加レポート★紙面の都合で内容一部割愛しました★★

第 一 部

都合により「私の賃貸経営」S役員からスタートです。

  • 私のビジネスについて 法人

大阪市から香川県高松市に移住しワーケーションを実践、大幅コスト削減にも成功。大阪と

香川を中心に、ITを駆使し徹底したDX化により遠隔から不動産管理対応を実現しました。

有限会社T(宅地建物取引業、不動産管理業、住宅宿泊管理業、宿泊業)

不動産の売買から賃貸マンションの管理を始め、空き家をシェアハウス、ゲストハウス、貸別荘、民泊、レンタルスペースの運営代行を英語・中国語のマルチ言語でグローバルにワンスト

ップで対応し収益化を実現。住宅宿泊管理業登録、(公財)香川県全国防犯協会連合会賛助会員、(公財)暴力団追放推進センター会員に加入しています。

  • 私のビジネスについて 個人

AIテクノロジーズ(調査業・コンサル業)、ITを駆使した経済調査及び不動産コンサルタント、

香川県公安委員会に届け出し、25年の生野での様々な経験を活かし、経済調査を主として

情報収集活動やコンサル業務をしています。

  • 奥様の個人事業

大阪市福島区 貸別荘「Villa De Class」、東大阪市 貸別荘「八紘一宇」

香川県高松市 「Classy 仏生山」

個人は奥様が事業主でS役員が管理業、法人はS役員が代表で奥様は事務員、お二人で賢く業務

分担して運営なさっているとのお話でした。

  • 経歴

自動車メーカーDに新卒入社→宅建の資格を取得しT不動産(株)へ→叔父の不動産業に従事→

有限会社 Bへ→2年間で有限会社 B代表取締役就任→ 乗っ取りにあい解任→個人事業T設立→ 有限会社T 大阪市で法人化 運営している20年間に5名が独立したが、その共通点は、突然出社

しなくなり、売上金の持ち逃げ、顧客を乗っ取るなど大変な苦労をしたので、仲介から宿泊・大家業へ

シフトをして奥様と頑張っていこうと考えている。

  • 賃貸宿泊業経営概要

不動産購入総金額の想定と、賃料宿泊料収入の実績、賃料宿泊料収入など、述べられました。

[宿泊に関しては]当初の計画よりコロナで50%減となるが、あと2年以内に回復見込み。

貸別荘「Villa De Class」 と貸別荘「八紘一宇」は取得価格・想定稼働率・想定収入・想定利

回り・実質稼働率・実績収入・実績利回り・宿泊料を述べられました。数字は、割愛します。

物件ごとに、QRコードを付けていて、QRコードで物件資料の詳細を見ることが出来る。

宿泊施設はフロントに人が必要ですが、無人で運営している。チェックインはOTAというシステム

を組んで運用している。現在コロナ禍の為、宿泊費を下げて工夫している。

[賃貸に関しては]

◦生野ハイツ単身棟、12戸を600万で取得して、大家業を開始。社宅仕様で共同の風呂・トイレ・キッチン。実質利回り34%だったが、病気でやむなく売却しました。

◦生野ハイツ世帯棟 ボヤで死者を出した物件を100万で買わされたが、現在遺族が住んでいる。家賃5万円、実質利回り42%です。

◦猪名川町の戸建て 縁故で購入。当初は環境抜群の為、自身で住む。猪名川町迄来てくれる良い

大工さんが見つからないため、修復工事未完了につき空室。

◦三本松の戸建て 香川市 取得価格100万。ホクト(きのこ)の工場勤務のベトナム人二人が、

リフォームせずそのまま住んでいる。来年6月末空き予定。田舎の人は保守的で、他人に貸さな

いので、空き家バンクより問い合わせ多数ありますとの事。

◦淀川区新高の戸建て。取得価格500万。3階建て1階を事務所5万円で賃貸中。上階は雨漏り

があり内装工事が必要で現在空室です。◦

◦心理的瑕疵の有る戸建て 100万で購入 鍵を取り換え、室内点検、図面作成、リフォームの

前に入居募集、想定家賃4万です。

◦仏生山の戸建て 今後期待をしている物件 取得価格1000万(リフォーム代込み)想定利回

り30%、貸別荘、事務所、裏に鶏を飼い、ここでゆっくり仕事と生活をやっていく予定であった

が、現在訴訟中。警察と地面師(容疑者)と坂本役員との生々しい会話のビデオにより、不動産転

売詐欺グループの恐ろしい実態が浮き彫りに・・・後日男女二人が逮捕された。

 

  • 特許出願中 契約管理サーバー

電子契約システムを、有限会社Tにて特許出願しています。

  • ITを駆使したDX賃貸実務

遠隔ビデオ通話により、賃貸実務と賃貸、シェアハウスの内覧が出来る。賃貸人と賃借人が双方ビデオ通話で、電子契約により契約締結迄出来る。遠隔での実際の賃貸実務を少し映像で見ることも出来ました。動画をお互いに録画して、お互いにメールする。改ざん防止の電子署名付きのPDFの契約書もお互いにメールすると、完璧な契約書が出来上がるとの事。

  • 360度のカメラ使用も検討して見てください。

残念ながら盛り沢山で、ここで時間切れ。質疑応答も遠隔についての質問が多かったです。、

 

第 二 部

「新入会員の自己紹介」H様

お弁当屋さん2軒を経営し、2年前から不動産を始めた兼業大家さん、現在は戸建て3戸と

区分1室をご所有です。

〇東大阪市東石切町 戸建て250万で三為業者から購入し、事務所仕様で水回りはトイレのみ、

バレエ教室が入居し、リフォームもしたがコロナで退去されましたが、1か月後に劇団が稽古場

として家賃6万円で入居しました。

〇羽曳野市向野 戸建てをリフォーム費用を含めて300万で購入し、6万円で賃貸中です。

〇奈良県北葛城郡上牧町 戸建てを300万で購入し、58000円で賃貸中です。

〇池田市渋谷 区分マンションを100万で購入し、未入居で若干苦戦中です。

4戸中2戸は、ご自身がジモティーで客付けし賃貸実務もご自身で完結された勉強家です。

第 三 部

「火災保険の付帯サービスやその他の損保について」T副組合長

休日や深夜に「大家さん、カギを失くしたので開けてください」と言われた事はありませんか?

24時間対応で365日受付し、水回りのトラブルから玄関のカギ開けまで、住いのトラブルを

サポートする「住いの現場急行サービス」があります。

建物に住んでいる人限定、入居者の入っている家財保険で入居者からの電話で対応するので、

このサービスを使うように、入居者にお願いする必要があります。

水回り(トイレや給排水管の詰まり)玄関のカギのトラブル、現場での30分以内の一時的な

応急修理費用が無料になります。

「火災保険各社サポートサービスの比較」のサイトを見ると入居者加入の火災保険のサービスが

簡単に分かります。「住まいの安心サポート」保険契約者又は被保険者が利用できる。弁護士・

税理士の20分間無料相談のサービスが受けられます。

★問題点は?

仲介業者で入居した際は、殆どの方はセットの保険(家財+個人賠償+借家人賠償)に加入して

いますが、更新の無い関西地区では、その後契約が自動更新になるので、この保険の更新がされ

て無い場合が有るので、それが問題です。

★大家さんがすべき事は?

賃貸借契約書には、借家人は必ず上記セットの保険に加入する事を明記し、尚且つその契約が更

新されている事を確認する事が必要です。ここで時間切れとなり、続きは茶話会でとなりました。

  • 第三部の後半部分に、ニュースを読むだけでは誤解を受けるおそれのある部分が有りました

ので、副組合長と相談し変更しましたので、ご了解ください。

第 四 部

「賃貸情報アレコレ」組合長

  • 事故物件ガイドライン案・宅建業者の調査義務範囲の明確化・事故物件再販で売上11億円

第108回の懇談会で勉強済みですが、殺人・自殺・火災による死亡、特殊清掃が行われた孤独

死は事故発生後、3年間は告知義務あり。病死・老衰・転倒による事故死・食べ物が喉に詰まっ

た窒息死・死亡から日数が立たず発見されて居室に異常がない場合は告知義務なしとされた。

見守りサービスに特化したポータルサイトには、孤独死防止の観点からドアの開閉やトイレの

ドアの開閉チェックや、懇談会で説明に来られた(一社)KMガーディアンズの「みまもりくん」

があります。事故物件を安く購入し、リノベーション→客付け→販売を一気通貫で、売上11億

円の会社紹介がありました。

  • 残置物処分のモデル条項と考え方・(一社)KMガーディアンズ「暮らしの安心契約」

賃借人死亡、または徘徊で2か月以上連絡が取れない場合、相続人不明状態での、賃借人の動産(現金を除く)の処分が出来ない、並びに賃貸借契約の解除が出来ない問題を解消する。

(一社)KMガーディアンズの「暮らしの安心契約」の利用をお勧めします。

  • 台風や大雨で被害の際の対応(ウチコミTimesから)

会員さんの夏にあった事例で、部屋で住めなくなりホテル代を請求された。この場合、法的には

居室を住める様にする義務は有るが、ホテル代を大家さんに支払う義務はなく、入居者の保険で

対応が基本です。但し、関係性を考えた柔軟な対応も望まれます。

  • 人気設備ランキングの紹介(賃貸住宅新聞から)

(シングル)1位 室内洗濯機置き場 2位 TVドアホン 3位 インターネット無料

(ファミリー)1位 TVドアホン 2位 室内洗濯機置き場 3位 独立洗面台

  • スマートロック SESAMIの紹介

サムターンの内側に付けるだけ、スマホで開錠できます。安くて5000円~6000円位で

購入可能です。組合長の物件は使っておられますので、詳しくは組合長迄、お尋ねください。

  • 賃貸に絡む、日本人・外国人比較調査の実態(HOPE CLUBから)

ホープハウスシステムによれば、比較審査率は日本人83.2 外国人61.4 と日本人の方が多い。

外国人のトラブルは比較的少ない。トラブル日本人は1位 滞納 2位 騒音 3位 敷金と原状回復 外国人は、1位 言葉のトラブル 2位 生活習慣 3位 無断同居

  • 火災保険の修繕、不正申請で逮捕者(賃貸住宅新聞から)

ネットでも目立つ詐欺広告が出ているので、気を付けてください。

  • 設備保証に素早く対応、家賃減額を防ぐ(賃貸住宅新聞から)

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会から貸室・設備の不具合による賃料減額のガイドラインが一般公開されています。レスポンスの速さが鍵です。また、早速これに対応する会社が現れました。

参考にしてください。

  • トラブルを防ぐ!知っておきたいペットの特徴(HOPE CLUBから)

ペットも多種多様になり、契約時のペット飼育規約が大事になってきます。

 

茶 話 会

今年最後の懇談会となり、一人300円を集めて、茶話会が始まりました。大家さん同士の情報

交換会も魅力の一つです。新入会員さんも多く来られていますので、大家さん同士大いに刺激に

なり話も盛り上がりました。今年もそれぞれ活動内容が様々で、色々な話が聞けて、勉強になっ

た一年間でした。ありがとうございました。来年も宜しくお願い致します。

 

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