「第９８回懇談会」が開催されました。

第一部　近年ご入会会員様による、私の物件紹介

　O様　　不動産業をされながら、大家業２年目の方です。堺方面で築古戸建てをキャッシュで購入し、いままでは転売・転売を繰り返していたが、これからは安定経営を目標にしたいとの事で、リフォームにお金かけない代わりに、家賃を安くして、長く入居してもらう路線で経営なさっています。平均家賃約５万円利回り１３％。ＡＤは破格の６ヵ月で、皆様からどよめきが湧きました。質疑応答も活発でした。

F様　　ほぼ定年までサービス業でサラリーマンをされ、２０１０年からハイツを含め郊外の築古戸建てから始められ、最近は東大阪・京阪沿線・生駒・奈良の駅近の戸建てにシフトし、個人（ご夫妻）・法人で２６戸をご所有で、２０１８年から専業大家となられました。入居者との日頃のコミュニケーションや中元歳暮、素早いクレーム対応や近隣へのご挨拶にも、力を入れておられます。

大家業はサービス業で、戸建ては商売道具なので、特段の理由が無ければ余り転売は考えず、最後までかかわりたいとの事で、５年で投資を回収し、その後の５年で利益を得て、現在の表面利回りは２０％ですが、今後は外壁・屋根のリフォームも視野に入れて、夢は大きく新築で村を作る事と語られました。

ご自身の思い入れも有りＤＩＹで造った「コンセプトハウス」は、２戸共ご自分のお考えと違う方が入居されたそうです。質疑応答では、９年で２６軒もの物件を購入された事に、何か秘策が有るのではと質問が有り、仲介の営業マン個人とのご縁やつながり、玉石混交で良い物件ばかりでなく時には悪い物件も買うことで、次は良い物件を紹介してもらえる事や、借地でご縁ができた地主さんから複数物件の購入をした等、話されました。

A様　　ＪＲ桃谷駅から徒歩１分の立地の良さで、相続で築２５年のマンションをご所有されてます。

息子さん（本人）の知らない間にお母様がアパートからの建て替えを１９９０年に計画、お母様が亡くなってから、１９９３年に１８０００万の公庫借入れで、４階建て２ＬＤＫ９戸、１ＬＤＫ６戸、管理人室１戸の合計１６戸と駐車場４台が完成しました。

長崎県での水族館のお仕事を退職して素人から大家業へ、悪い業者に引っ掛かった為に、自主管理でも最初の３年間は１６８０万の年間家賃で手元に残るのが３００万、これでは生活ができないのですが、これでも良い方で、それからは家賃の大きな下落も有り、兼業で勤められ大家さんをされています。

お母様が最初の仕入で高いものを買わされ、３年後から家賃下落やクレーム対応や三点ユニットバスで随分苦労されたそうです。

「人の住む場は、安らぎの場」と言うお母様の言葉をこれからも守っていかれます。近所に銭湯が多い為、入居時にお風呂券を５〜１０枚付けるサービスが好評です。

相続税対策は法人化をされ、高金利の借り換えも出来て、リフォームも工夫して遅まきながら懇談会にもよくご参加されて色んな大家さんから情報を得て頑張っておられます。

N様　　和泉市のＪＲ和泉府中駅から１０分の立地、１９９４年築の４階建てワンルーム１７戸ご所有。

教師のお母様が貯めた一億円を元手に賃貸経営を始められたのですが、悪い業者に引っ掛かられました。

ある時、ご本人が２００３年に大学院卒業の目途が立ち自宅に戻った折に、賃貸を手伝ってほしいと頼まれました。

最初は管理会社を依頼する予定でしたが管理契約でトラブり、自主管理をお父様が仕事の合間にされていましたが、素人で不動産管理には全く向いていない読書家の人でした。

Nさんが、最初に家賃の通帳記帳に行った時に、おかしいと気づき最近の入金状況を調べると、その時点でも滞納が６００万円もあり、夜逃げが２件、回収可能な滞納額が２件で４００万円が発覚しました。

また同時期の大規模修繕で、暴力団が入居している事も発覚し、警察から組事務所登録をされている事も分かりました。

警察の協力により退去成立してからは、仲介業者への事情説明後ようやく客付けも順調になったそうです。

２００６年に１階の店舗の退去から２年間の空室の後、内科医が入居されましたが、店舗家賃で多くの返済を賄っていたので、その時期の経営は大変苦しかったそうです。

２０１４年にソーラー設置（撤去費用も掛かるので、良かったのか？悪かったのか？ご本人談）の際、容積率オーバーやエレベーターの検査済証などが無い事も判明し、高金利の借り換えにも苦労なさいました。

お母様は工務店に高い土地を買わされ、違法建築のマンションを建てられ、そして業者は倒産したそうです。

現在はローン返済も僅かとなり、相続税の為に残債を残している状態との事です。入居促進には、WIFIルーターをサービスで付けて若い人に喜ばれているそうです。

４人それぞれですが、質疑応答が活発な事から、実際の経験から学ぶ事が多かったのではと思いました。

　第二部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

☆賃貸フェアには、大家業のヒントがいっぱいです。　

• 宅配ボックスの会社が多かった。コストを抑える大家さんでさえも設置されたり、検討される方が増えたので導入したい。当会の懇談会でも業者さんを呼んで話が聞きたいとの事でした。
• 外国人向けの保証会社から、外国人ビジネスが拡大している話で、政府方針が東京に集中させないとの事で、家具家電付きの法人社宅等のビジネスチャンス到来か？
• 排水管洗浄業者が幾つか出展していたので、比較検討したい。
• ミラブルシャワー　買ってみたら使い心地が良かったし、野菜洗いなど幅広い使い方が試せる。
• 賃貸管理アプリ　スマホで入居者に案内・連絡・入退去連絡他　一部屋３００円で、初期設定費用が約１０〜１５万位かかるが、離れた場所の自主管理には便利かも。

二次会　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

★二次会の参加者は１１名でした。

いつも通り、近くの居酒屋「志なのすけ」にて、飲み食べ放題の宴会です。組合長のカンパーイの音頭で、宴会のスタートです。懇談会でお話願った大家さん三名を含め、この道三十数年のベテランから三十代前半の若手や兼業大家さんに、仲介業者さんもご参加されて、あちらこちらで仕事の話や、プライベートの話に花が咲きます。

いつも思いますが、懇談会の話は勿論参考になりますが、二次会での老若男女が集う、ざっくばらんな会話の中に、経営だけでなく人生も含めた色んなヒントや秘訣が沢山ころがっている気がするのは、私だけでしょうか？　ただし「それを見過ごすか？掴むか？」は、あなた次第です。

是非、皆さんも二次会にも参加して素晴らしい話を掴んで帰って下さいね。