12月12日「神戸方面物件見学会」が開催されました。
★１２月１２日（日）「神戸方面見学会」が開催されました。
今回の見学会は、I会員の神戸市長田区庄山町3-2-6「BGハウス庄山」、T会員の神戸市垂水区
泉が丘1-1-12「戸建て」と垂水区大町4-5-13「垂水ハウス一番館」、K会員の垂水区千鳥が丘
1-1-10「戸建て」を皆さんのご厚意で見学させて頂きました。
★今回のニュースは、私の記憶が未だ有る見学会の翌朝に、ICコーダーにて思い出すまま録音した
内容を、私の息子がグーグルドキュメントの音声変換を使って作成した物です。
今回は特にグーグルドキュメントの音声変換がどんな物か？分かって頂くために、ほとんで編集
せずに掲載しておりますので、読み難い所も有ると存じますが、お試しとしてお許しください。
なお、この点についてご意見等ございましたら、ご連絡頂けたら幸いです。
- 以下、私の見学会感想文です。
令和３年１２月１２日神戸方面の物件見学会の様子です。１２月１２日に山陽電鉄板宿駅地下の
改札に１２時ですね、正午に集合いたしました。
今回は、参加が１１名。オーナーさん３名を含めて１１名ですね。全員が集合しまして、まずは板
宿駅から徒歩１０分ぐらいにあります、Iさんご所有の「ベーゲーハウス庄山」こちらをIさんの
先導で、ぞろぞろと歩いてアーケードを抜けて歩いて行き、約１０分で到着いたしました。
ここはですね、板宿駅っていうのは須磨区なんですけれど、歩いて１０分かからないとこなのですけど、そこがちょうど区境になっていまして長田区庄山町というところです。
３階建てのレンガタイルを貼った二棟が続きになった、約１２０坪ほどの「ベーゲーハウス庄山」B・G（ベーゲー）というのはIさんが１１年前に立ち上げた法人との事です。看板はデザイナーのSさんが依頼を受けて作られたお洒落な看板が付いておりました。入りまして階段を上って住宅の方が２部屋だけ空いているところがあって、そこを改造されたという、その改造されたお部屋をまずは見せていただきました。
それと、ここの板宿駅ですね。周辺の雰囲気がIさんも言われたのですが、Iさん地元の東大阪
の布施の雰囲気と非常によく似た感じ。それと日曜日でもあり相当人はたくさん歩いておりまして
商店街は賑わっておりました。ただ、他所から来るよりも地元の人が利用する、そういうところだと言うことでした。
それと先ほどの話に戻りますが、空いた部屋を見せていただきまして、元々は昔の縦間取り
２Kですね。手前がキッチンと水周り、その奥が和室二部屋の続き間みたいな感じの間取り。
古い物件ではよくありますが、結構広さが確保されているので（30㎡～35㎡）リノベーションは
しやすいという事でした。築の古い物件という事で、元々廊下部分に設置されていた洗濯機置き
場も室内に移設されていました。
中は非常に綺麗に改装されていまして、Iさん凄くいつもセンスがいいのですけれど、内装デザインは、Iさんが全部仕切ってやられたそうです。ほぼ全面改装ですね。2K⇒1LDKに間取り変更されていて一部屋175万ほどかかったそうです。最初は一部屋200万円くらいというふうに出たらしいですけれど、隣の部屋との2部屋同時発注にして一部屋175万くらいに落ち着いたそうです。
本当に全面改装ですね。ただ、一部建具であったり照明とかですね、そういうのは以前シェアハウスをやられていました布施のアルトから持って来られて、それを利用されて取り付けられたりしておりましたが、全然遜色なく収まっておりました。
この物件は買われた時、相当傷みがひどかったらしくて、外回りとかそれからお部屋の中も含めて色々改装されて２０００万近く費用がかかったと言われていました。雨漏りやコンクリート部分の剥落等もあり、大規模改修工事設計を一級建築士に依頼したとの事でした。
2部屋の空室は、月額６万円で11月下旬から募集をかけて、一部屋は既に決まっているという事でした。それと、結構間口が大きい角の引き回しの建物で、角のところが店舗になっているんですけど、店舗が空いているんですけれど、１階が以前は神戸新聞の販売店で２階が歯科医院。どちらも退去していました。その2店舗が入居して満室になるまでには少し時間を要するかな、という事でした。２階の元歯科医院を見せていただきましたが、完全にもうスケルトンの状態になっていました。かなり大きな角引き回しのフィックス窓がありまして、以前入っていた一枚ガラス、枠に水がまわっている状態で相当傷みがひどくて、それを交換しないといつ落ちるかわからないっていうぐらいの危ない感じだったらしいですけれど、それを枠ごと取り替えるのに３００何十万かの費用を要して、そのコストが計算外だったという事でした。凄く費用がかかったんだなあというものでした。結構皆さんからのご質問が出て、利回りのこととか色々聞かれておられました。
約４０分見学をさせて頂いて、今度は板宿駅に戻りまして板宿駅から山陽電鉄に乗りまして、乗車約２０分で東垂水駅へ着きました。ここはTさんのご自宅の最寄り駅ということで、まずTさんの戸建てを見に行くのでTさん先導で歩きました。すごく高台で、すぐ海が見えるんですけど、すごく見晴らしが良くて皆さん素晴らしい場所だなということで、１０分も歩かなかったと思いますけれど、Tさんのご自宅がありましてその前の小さな戸建てを今回購入されたということで、皆さ
んその戸建てよりもTさんのご自宅が見晴らし良く気になったようで、そちらの方へ見に行かれてました。
戸建は非常にこじんまりしておりまして、相当以前から売るというので値段を聞いてたりしてたらしいですけど、素人さんの値付けで非常に高くてそれを安くなるまで待ってた、ということで最
近になってその所有者の方が片付けしているので「もう売れたか？」というふうに聞いたら、境界の測量をしないといけないという話で、金額を聞くと２７０万円だと。さらに測量の費用かかるんだということを言われたので、自分だったら測量なしで２７０万で買います、ということでTさんが業者から横取りみたいな感じで買われた物件だそうです。
非常にこじんまりしていて、一階が６畳と４畳半のキッチンがありまして、２階上がって二間ある感じでした。そんなに高い家賃設定は望まれてないようだったんで、改修されたらすぐ入居できるのかなと思いました。皆さんいくつかポイント・ポイント質問しながら見た後で、今度はそこから徒歩25～30分近く歩くと言われて、Iさんが「私はもうここで帰ります」ということで脱落をされました。それで残り１０名でTさん所有の垂水ハウス壱番館、もともと学生さん専門で入れたワンルームのマンションですね。４階建てだったですかね、これを見せていただきに歩きました。
当日非常にお天気も良くて、暑くもなく寒くもなくという感じで皆さん元気に歩きました。途中でTさんが以前、私道負担していなかったので道を通さないと言われて契約をキャンセルされた物件であるとか、それからWさんが購入しようかと一時考えられた文化住宅とか、そういうのを見ながらです。私道のない戸建は買ったらあかん、という事を皆さんにトクトクとご説明されたりとか、それから、こちらの文化住宅の方は周辺の文化住宅と比べてどうかというような話もされて買わなくて良かったなあという風な感じでした。
かなり歩きまして皆さん相当疲れた感じでしたけど「垂水ハウス壱番館」到着です。一つはもともと受水槽がありまして、それでそこからポンプアップして水を給水してたんですけれど、直圧式に変えたということでその場所が開いたということで、その場所の利用を考えておられるようでした。ここはオートロックになっておりまして、オートロックを解除していただいて今改修中のお部屋を見せていただきました。
ここは２０㎡ないような狭い間取りで、かなりこの建物も古くて３点ユニットです。お風呂・トイレ・洗面が付いた形の昔ながらの３点ユニットなので、それの分離工事をですね、トイレをクローゼットの場所に据え替えるという工事を、中学時代のお友達の水道屋さんにやっていただいている最中でした。それをちょっと横から見学させて頂いて、その改修中のお部屋とそれとTさん自身が思い入れあって６～７万円かかったと言われたベッドですね、すごく厚みのあるマットレスが入った立派なベッドで、そのベッドとそれから机ですね。学生さん専用ということで、今は学生さん専用にはしてないですけれど、そういうお部屋を教えていただきました。
非常に使い勝手は良くなってますけど、如何せんちょっとお部屋が狭いということです。
それでも結構効果があって、それは家賃設定の条件を下げられたということで残り２室ということで、一時は建物全体の半分ぐらい８室ぐらいが空いてたらしいですけど、今は空きが２戸ぐらいに戻されているということでした。
最後がTさんのご友人のKさん。Kさんご所有の戸建がそこから５分ほどのところにありまして、そこへ行きました。ただすごい上り坂、心臓破りの坂がありましてそこを登って、Kさんが待って
いただいてまして、ご所有の建物を見せていただきました。
Kさんご自身が一年がかりぐらいで思い入れあってDIYで直したということで、職人さんも入っ
たらしいですけど、ほぼご自身で改装されて、建物行くまでにちょっと階段もあるんですけれど
階段も綺麗に高圧洗浄で掃除をされて、手すりもつけられて、それからあとは玄関周りのところは軽々タイルを貼られたり、WELCOMEの猫ちゃんがお迎えしてくれるというような感じで非常に綺麗で、車輪も置いてましたね。玄関のライトもランプ式のおしゃれなものに変わっておりました。
これらは姫路から来られた女性大家さんも気に入っておられました。
中に入らせて頂いて、ほぼ改装は終わってる状態でしたけど、一部まだ資材なども置かれてました。至る所にKさんの思い入れがありまして、例えば下駄箱の表側も半透明のプラボードでレールを付けて軽く引けるような扉に変えられたり、台所の天袋も全部プラ段で扉とレールをつけてスライドで動くようにされたりとか。流しも非常に使い勝手を良くされて、シングルレバーのところも棚をつけられて上に物を置いたりできるようにしたり、元々付いてた流し台らしいですけれど開き扉のあったところを全部引き出しにご自身で変えられて、使い勝手を良くされてました。ガスレンジもですね、ビルトインのような感じの格好いいガスレンジを置かれてました。
あと一つ目を引いて面白いなと思ったのが、重りが建具の所にあって何かなと思ったら、自動で扉が閉まるんです。重さで自動で閉まる感じで、面白いなと思って見ました。あとは、奥さんが家事をされてるのを見て、洗濯機の近くにハンガーをかけるものがあれば便利だなということで、引っ掛けるものを付けられたり、お風呂から出たところもタオルをかけれるようになっていたり。脱衣場がないのでカーテンをつけられるようにされてたり。トイレも棚をいくつも付けられて、トイレットペーパーが順番にスライドして落ちてくるような、トイレットペーパーストッカーを付けられて非常に色々工夫をされてました。女性視点で良かったです。
もともと一階でも結構高台ですので景色がよかったですけど、２階ちょっと急な階段ですが上がらせて頂いたら２階は三間ありまして、２階の景色が凄かったですね。絶景ポイントになるぐらい。もうすごく遠く、遥か遠くまで見れるという非常に景色の良い所でした。明るかったですね。
建物が周辺にないので非常に明るくて、これだったらだいぶ高く貸せるんじゃないかなと言いましたけど、まぁご本人は安く長く入ってもらうほうが良いんだと言われておられました。
ベーゲーハウス庄山のほうもIさん自身は、もっと本当は高く貸せるんだけれどちょっと安めの設定にして長く居て欲しいんです、ということを言われてました。過去の色んな経験で、高い家賃設定の人は入居期間が短くなるので、安くして長く住んで欲しいということで、そこはIさん、Tさん、Kさん、３人ともそういう感じで長期入居していただける方をと言うことで賃料設定は安く、リーズナブルな感じに設定されてました。
最後は、Kさんの近くの下の道からバスが頻繁に来るので、私たちもちょうど行った時にすぐ来ました。それに乗車して５～１０分ほどで垂水駅まで戻りまして、そこで長井珈琲倶楽部というおしゃれな喫茶店に入りましてその時は残り８名でしたかね。脱落者も少なく良かったです。
２テーブルに分かれまして、小一時間ほど雑談というか、今日見た感想であったり。今回は初めての方が結構たくさん来られまして、Yさんのご友人のMさん、女性の方ですね、入会したいということで私の方に申し込みがございまして、申込書を早速送らせていただきました。
また今年の夏にご入会はされてるんですけど、まだご訪問もしてなくてお会いしてないKさん、神戸の中央区の方で沢山物件お持ちの方ですけど、この方が来られまして親交持たせていただきました。あとは堺で、この方も今年入られたYさん、それとご友人のMさん。それから、直近に入られましたHさんも来られました。
ということで、ニューフェイスが５人ほど、１１人中５人が今年ご入会された方とそのご友人で、新旧入れ替わって新陳代謝が活発化だなと思っております。
楽しく1時間ほど話しまして、皆さんJRなり山陽電鉄なりに乗り換えて解散をして、
非常に楽しい見学会になって良かったなというふうに思っております。
姫路の方が、ご入会されるという事で、当会会員の西端は今まで神戸市垂水区でしたが、少し
西に伸びました。ちなみに、過去になりますが、東は京都も名古屋もすっ飛ばして、横浜と東北の
福島県相馬市の方がおられました。
★１２月１８日（土）は、今年最後の第１１１回懇談会を「モネ本町北」にて、午後１時半から
開催します。懇談会後は、茶話会も予定しております。募集定員は２０名で、空きは残り１～２名
ですが皆様のお越しを心よりお待ち申し上げております。
組合ニュース222号 作成・校正担当：組合長 糸川丈太 HP更新担当：井上役員
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