１０月１６日（土）「第１１０回懇談会」が開催されました。

１０月１６日（土）「第１１０回懇談会」が開催されました。

開会の挨拶と参加者のご紹介

今回の懇談会は交通至便な中央区本町の会議室（owl瓦町ビル701号室）をお借りして懇談会と茶話会を行いました。いつものように、組合長の挨拶と参加者のご紹介で懇談会が始まりました。コロナ感染予防の為、定員の半数、先着20名様限定で行われました。

報告事項

1. １０月９日の土曜日、組合長とT副組合長で、新しくご入会された大阪市平野区のAxe（株）K様の事務所をご訪問し、歓談しました。午後は、大東市にある（有）信栄住宅のH様の大阪市東淀川区柴島の築古アパートを訪問し、ご相談にのりました。
2. 今年の「賃貸住宅フェア大阪」が中止となりました。
3. 生野防犯協会の防犯功労者に、当会から長陽産業（株）Nさんを推薦し受賞されました。
4. 大阪府と兵庫県と奈良県の家賃動向について、全宅連の最新データを報告。
5. 外壁のタイル落下事故の費用負担が、紛争に発展。
6. 大規模修繕工事の無担保無利子ローンについてご紹介。

本日の懇談会内容

①「新入会員様の自己紹介」

１．Axe（株）（一社）KMガーディアンズ（一社）大阪府不動産コンサルティング協会　K様

２．（有）信栄住宅（一社）KMガーディアンズ（一社）大阪府不動産コンサルティング協会　H 様

②「私の賃貸経営」T副組合長

③「賃貸住宅フェア2021in東京」の報告　T役員

④「建材・設備フェアの報告」組合長

 

★★「おおや倶楽部」第１１０回懇談会　参加レポート★紙面の都合で内容一部割愛しました★★

第一部

新入会員様の自己紹介

１．大阪市K様　前回の懇談会にもKMガーディアンズの事業説明で来られました。子育てが一段落し、ご自身の老後の為に物件購入を勉強しながら進めて行きたいです。

２．大東市H様　K様と同様KMガーディアンズの説明で来られました。若いころ自宅購入時に不動産業者の言うままに買って騙された経験があり、反面教師として、お客様に知らなくて損をさせない様に日々勉強したい。

第二部

私の賃貸経営　T副組合長

• 　T副組合長のプロフィール

H13年　大手損保会社の早期退職優遇制度を利用し退職。転職したが、年収が1/5と減少する。

H14年　サラリーマンをしながら、副業を検討する。

H15年　中古RC造　ワンルームマンション18戸1棟を購入し、サラリーマン大家となる。

• 　不動産経営の概要　令和3年10月現在　　保有部屋数　40室

マンション1棟　18室、アパート１棟　7室、区分マンション　6室、戸建　９戸

金融機関の借り入れは無し

• 　主な出来事

H15年　家主となる。

H17年　賃貸フェアで、おおや俱楽部のブースが有り、活動に共感し入会する。

H21年　競売を学習し、第二物件購入。

H23年　競売にて戸建　2物件購入　以後戸建てを重点的に取り組む。

H27年　専業大家となる。

H29年　群馬県草津にマンションを自己所有し、2拠点生活を始める。

R 3年 年間神戸滞在7か月　草津5か月となる。

• 　所有物件

平成21年頃からほぼ毎年購入する

H15年　18戸　1棟　マンション

H21年　区分マンション　1室　５１㎡

H22年　区分マンション　1室　４０㎡

H23年　戸建　東灘区　７０㎡、戸建　灘区　７０㎡

H24年　区分マンション　1室、戸建　４２㎡

H25年　戸建　１０６㎡

H26年　区分マンション　1室　４２㎡、区分マンション　1室　４３㎡

H27年　戸建　１０１㎡

H28年　文化住宅　7戸　1棟　２４０㎡

H29年　戸建　　５２㎡

H30年　区分マンション　1室　４２㎡

R2年　 戸建　　４２㎡

成功例や失敗例そして自力での裁判や数多くの経験談を物件ごとにお話になり、興味深く伺いました。

• 不動産業者との付き合い

①　第1号物件RCのマンション以外は、すべて自主管理している。

②　入居募集はS不動産にレインズ登録依頼をして、登録内容は頻繫にチェックしている。

③　草津温泉土産を、年4回ほど過去取引のあった不動産会社や入居者に届けている。

④　地元の有力賃貸専門会社2社と、定期的に飲み会をしている。

• 不動産物件の購入

①　神戸市内の場合、基本的にはJR沿線駅で徒歩可能物件を購入する。

②　収益還元法で計算し、購入希望額を算出している。

③　鬼の指値を実践し、自分の希望額以上であれば買わない。希望額の算出根拠を不動産業者に説明している。

④　私道に接する物件の場合、過去の経験から私道持ち分の無い物件は買わない。

⑤　1億円以下であれば、全て現金で購入すると不動産業者には伝えてある。

⑥　再建築不可物件は、気にせず購入している。

• 不動産物件の建物管理

①　区分マンションの総会は、必ず出席し、管理会社が適切な運営を行っているか確認する。

実際、不要なリフォームや過大な見積もりを等を修正させました。

②　リフォーム・修繕については、分野ごとに特定の業者を持つことにしている。

（電気・ガス・塗装・配管つまり）

③　毎年の営繕工事費を予算化し、建物のグレードアップを目指している。

• 不動産物件の賃貸

①　高齢者は積極的に受け入れている。

②　ペット飼育は、多頭数も受け入れている。

③　精神疾患ありの人も受け入れている。

④　常にレインズをチェックし、競合物件がどのような募集条件か確認している。

⑤　競合物件と比べて、常に少し低めの家賃設定。

⑥　入居者の満足度向上を考え、この物件にすんで良かったと思って貰えるよう入居者の動向に気を配っている。

⑦　家賃滞納者には厳しく対応する。2か月滞納の場合は契約解除を検討し、3か月滞納となった場合、解約手続きを開始する。また滞納家賃の回収手続きは基本的に行わない。

• 私の不動産投資5か条

①　賃貸経営は、仕入8割・運営2割と心得る。

②　賃貸経営は家業とし、次世代へ引き継がせる。

③　一流の家主となれるよう心がける。

④　安定経営（目標となる家賃収入を達成）となるまで、株式投資はしない。

⑤　自分の努力が、結果に反映されない事には投資しない。

以上

この後、ペットの多頭飼い他、T副組合長ならではの質疑応答もございました。

 

「賃貸フェア2021in東京」の報告　Y役員

今年の賃貸フェア大阪は、大阪府が臨時医療施設として継続使用するため中止となりました。

東京へは、当俱楽部からは、Y役員のみの参加となりました。

東京も例年より人数が少なく、ビデオマークの付いたセミナーは入場登録をしていれば、後日オンラインで視聴出来るそうです。

• Y役員が参加されたセミナーのご紹介

①　大家が語る賃貸住宅のセキュリティ対策と実例

入口や玄関だけでなく、下着泥棒やのぞきに対応した防犯カメラの設置

②　民法改正について　既に当懇談会で勉強済み

③　相続で幸せになれる人　感謝の気持ちと譲る心の大切さ

④　地方でも入居率95％を維持する自主管理オーナーの入居者サービス

⑤　敏腕大家二人が語るこれからの賃貸経営　ビデオ配信あり

⑥　メンパク　修繕費の経費化、計画的な支出管理で経営も安定

ブースでは、未来工業の雨漏りサポート・ART　CONCRETE　特殊モルタル工法が面白かったそうです。

 

「建材・設備フェアの報告」I組合長

1. 富士工業　３M　JAPAN　ＤＳ木造住宅用制震ダンパー
2. 珪藻土の壁紙
3. 都市鉱業　給水管の劣化　赤さび～黒さびに
4. （株）アクアＮＩＰＰＯＮ　工務店向け天井の断熱材

⑤　アーマライニング　実演あり、コーティングをすると割れなくなる優れもの。屋根・防水に使用できる。

1. ＮＴＴメディアサプライ　ＩＯＴ　スマートロック他
2. アローペイント　管理会社向け
3. 小西ボンド　タイルの剝離防止
4. (株)オカショウ　あらゆる素材に塗装できる
5. 雨漏りピンポイント修理　未来工業
6. 給排水の診断と取り換え工事
7. パーフェクトウオシュ　石材の上を洗浄してコーティング
8. 宅配ボックス

13　ロープ工法

14　防水盤　どけなくても高圧洗浄が出来る。

• 興味があり詳しくお知りになりたい方は組合長まで、お尋ねください。

Tさんからご紹介有った次回ジャパンビルドＥＸＰＯは、東京開催でした。ご本人から訂正依頼が有りました。

 

茶話会

1人300円を集めて茶話会が始まりました。大家さん同士の情報交換も魅力の一つです。

皆さん頑張ってらっしゃる大家さん達なので、大いに刺激になり、お話も盛り上がります。

あっという間にお開きの時間となりました。

 

次回は、今年最後の懇談会となります。

皆様の興味ある企画・内容を考えますので、ご参加をお待ちしております。

また、ご意見などございましたら、お気軽にメールやファクス等で、ご連絡ください。

 

組合ニュース219号の訂正について　三か所　それぞれ太字の波線部分が正しいです

１．３ページの５行目

• 住宅セーフティーネット制度：登録の窓口は都道府県、大阪市他８市は市が窓口となります。

２．４ページの１行目

③建物には一定の基準に適合が必要（容積率や建蔽率オーバーは不可）

３．４ページの２１行目

賃貸人は賃借人の死後に賃貸借契約を解除することは、一方的にはできず、残置物の処理につい

 

★なお、講師の濵﨑様からは早々にご指摘が有りましたが、紙面の都合で修正も訂正出来ず、誠に申し訳ありませんでした。濱崎様と会員の皆様にお詫び申し上げます。

組合ニュース221号　作成担当：綿谷役員　HP更新担当：小林役員　校正：糸川