8月22日(土)「第103回懇談会」が開催されました。

○ 8月22日(土)「第103回懇談会」が開催されました。

☆ 報告事項

  1. N福組合長件会計担当の退任と相談役就任について 長らく副組合長と会計を担当して頂いたN様には、ご自身から高齢に伴う退任のご相談があり、相談役に就任して頂く事になり、欠員となった会計担当役員には、N役員がなって頂く事になりました。
  2. 「賃貸フェアー2020㏌大阪」の中止と、情報交換会の開催中止について11月中旬の開催予定をしておりましたが、コロナウイルスにより中止となり、よって、当会の情報交換会も中止となりました。
  3. 7月11日、おおや倶楽部のフェイスブックに、一般社団法人「全国大家の会」代表の久喜政美(くきまさみ)さんから、ホームページやSNSで紹介したい旨、申し入れが有りました。なお掲載は無料との事でしたが、他の大家会の動向を伺いながら、慎重に判断することになり、保留する事になりました。
  4. 全国地域安全運動の生野区民大会が生野区民センターにて例年開催しておりましたが、今年は中止となりました。その際、防犯功労者を表彰しますが、こちらは実施方法未定ですが実施される予定です。当会からも防犯功労者を1名推薦する予定です。

本日の懇談会内容

  1. 古川会員ご所有「ラシャンス瓢箪山アネックス」の購入から改装・客付の話、また近くで改装物件をお持ちのI会員のお話をお伺いします。
  2. ご参加会員さんで相互に情報交換(民法改正に伴う契約書の変更・コロナによる都市から地方への流れや客付けについて等)

★「おおや倶楽部」第103回懇談会 参加レポート★★紙面の都合で内容割愛した事をお詫びします★★

本日は大阪上本町の銭屋本舗セミナー室にて、コロナ禍2回目の懇談会を「新しい生活様式」に基づき開催されました。いつものように、組合長の挨拶と参加者の紹介で始まります。

第一部

古川会員のお話はサラリーマン大家であるという自己紹介の後、近鉄瓢箪山徒歩10分、築48年の木造2階建て12室の文化アパートの購入から「La Chance Hyoutanyama Annex」へのリノベーション完成迄を、色々な角度からの資料作成による数字に基づいた解説と写真を使った解りやすいお話でした。

賃料の安い、部屋が狭いという条件の為に、価格競争に巻き込まれない様、徹底した差別化に挑戦されています。すべての家電家具付きで、使い勝手の良いおしゃれな室内、すっきり目立つ外観等、すべてリノベーションされました
当初は不動産会社が新築の提案を売買条件にしていたが、建物の床をはがし調査した結果、そのままでの購入を検討され、総費用2660万を全室空室では銀行からの融資が受けられないため、古川さんの方から不動産会社へサブリースの話を持ち掛け、銀行の融資を引き出したそうです。

サブリースの条件もご自分で作成して、サブリース会社と交渉の末折り合いをつけられました。サブリース後の手元利回りは、15.3%で10年間はこのままで行ければ良いとのお考えでした。
リノベーション箇所は、外壁・屋根(瓦150枚取り換え)・アンテナ新設・分電盤新設。電気やり替え・トイレを和式から洋式へ・玄関から室内丸見えにならない様に・洗濯機外置きから部屋内へ・押入れを半分に区切り冷蔵庫置き場とクローゼット(全室違うアクセントクロス使用)へ・お風呂の無い所はシャワーの取り付けと一部既存の使用を除き、多岐にわたりました。
その際のコストダウンは見習うべきところ、満載です。コストパフォーマンスの工夫

  1. 鍵の交換は自分でする。
  2. 畳の上にベニヤ板をひきその上にフロアタイルを敷き、階下への騒音の軽減にも効果があります。
  3. Yahooショッピング(ポイント還元・カードのポイント)・Yahooオークション・Amazon・楽天市場・メルカリ等で安く購入又地道にポイントを稼ぐ、家電は比較的新しい2018年2019年製をネットオークションで落札する。平日の早朝でないと値段が吊り上がるらしい。エアコンは17000円位らしく。冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ他135万円のコストダウンに成功、ベッドは直接皮膚に触れるので、新品を購入しました。
  4. プロパンガスを導入し、都市ガスと同じ使用料で、ガス漏れ自動感知器・10年メンテナンス無料2口ガスコンロ付き・給湯器付き・ガス工事無料で、総額160万円が驚きの0円になりました
  5. インターネット無料は、東京の業者で、最初からランニングコストのみ一室1000円税別/月、ついでに防犯カメラを付けると電気代のみで、遠隔で建物の確認が出来るので便利です。

大層な努力のおかげで540万のコストダウンに成功なさいました。コストダウンの裏には職人さんが途中でいなくなるトラブルにも巻き込まれ、自身も大変勉強になったと述べられました。また色々な差別化で工事を進めたが、不動産屋さんがお客様に十分な説明をしていないのも、改善の課題だそうです。

質疑応答では

  1. シャワーの水漏れについて、中国製でも保証が有りパーツを持っている東京の会社を見つけて、その会社の社長に話を聞き購入を決断したそうです。中国製のシャワーを断念された方から、今後の様子を報告して欲しいとの依頼がありました。
  2.  現状の入居状況について、まだ工事中でもあり2部屋入居しているが、入居は中止している。
  3.  サラリーマン大家さんの物件取得戦略について意見交換がありました。
  4.  和式トイレから洋式に変えるのにはウオシュレット付きで費用はいくら?15万円位です。

これで古川会員の説明は終了です。

古川会員の物件の近くで同じような条件の改装物件をお持ちのIさんにもお話伺いました。
35平米のお部屋を60万ぐらいで軽くリフォーム工事をなさいましたが、1か月位で入居が決まりました。18㎡と35㎡ともに家賃38000円です。人によって、時代によって色々な方法があります。

第二部

1. 新しい民法での契約書について

ご自分で作られた方は、保証人の極度額記載(家賃の約2年分)、あとは森田先生のビデオを参考に作られたそうです。全保連は、保証人記載が無くなり緊急連絡先記載への変更があったそうです。

2. With コロナの客付けについて

都会の中心から1時間ぐらいの郊外へ人の移動、中心部の値下がり、金利が上がるなどインフレ対策も必要と考えるなどの意見がありました。
大変有意義な2時間が過ぎ、組合長の挨拶もそこそこに雷が鳴り響き解散となりました。

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