10月20日(火)「第104回懇談会」大規模改修の見積もりの見方について

10月20日(火)「第104回懇談会」が開催されました。

開会の挨拶と参加者のご紹介
メールで入会の問い合わせを頂いた、堺市にお住いのKさんが懇談会と懇親会に参加されます。
城東区に賃貸マンションと、ご自宅敷地内に別宅1戸を賃貸され、同じ敷地内のハナレを賃貸用にリ
フォーム中という事です。皆さん、宜しくお願いします。
報告事項
1 組合のホームページを変更しました。以前は、Y役員お一人にホームページのメンテナンスなど
負担をかけていましたので、役員さん全員がメンテナンス可能なホームページに変更して頂きま
した。愛称の「おおや俱楽部」は継続となり、「地道に賃貸不動産経営を学ぶ大家の会」を目指
し、ホームページでは分かり易くマトリックス表現して頂きました。この変更もY役員のご厚意
に甘える事となり、お世話をお掛け致しました。改めて感謝いたします。

(マトリックス表現の図)

2  9月25日(金)に協賛会員のコウマスター(株)K様のご厚意で、大阪市此花区西九条のマン
ション「コウマスター西九条」の新築見学会を開催しました。この物件は、床下60cmの収納
と遮音を実現したルネス工法で、淀川区の三和建設(株)が施工され、遮音実験も開催されまし
た。
3 組合事務所のトイレにて雨漏りによる破損があり、大家さんの木村工務店が修理中です。
4 生野防犯協会の防犯功労者表彰に、当会から東大阪のKさんを推薦し受賞されました。
⑤ 建物管理会社を装って入居者を訪れ、インターネット接続サービスが切り替わるとの詐欺が発

しております。ネット無料などのサービスをされている方は、ご注意ください。
6 全国賃貸住宅新聞が、11月5日(木)、12(木)にWebセミナーを一挙公開する、オン
ラインイベントを開催します。詳細は全国賃貸住宅新聞社
⑦「大阪市子育て世帯向け民間住宅改修促進事業」について、子育て世帯等の入居促進を目的とし
た改修工事を行う民間賃貸住宅等のオーナーに対して、一定の要件を満たす改修を行った場合に

改修工事費の一部を補助します。
詳細はの役立つページを参照
ください。
⑧ 水道代が減免に!定額徴収の賃貸住宅の対応について、コロナの影響で一部の地域で水道代が
減免になった場合、大家さんのなかには、毎月定額で水道料金を請求している方もおられると
思いますが、結論として「免除はしなくても良い」とされることが多いです。
詳細は「HOPE CLUB」のサイト の役立つページを参照ください。
本日の懇談会内容
1 「大規模修繕の見積もりの見方」講師:(株)アローペイント染谷社長
2 「損害保険の点検」講師:T副組合長 ご参加者は保険証券をご持参ください。講師が内容を
見て、問題ないか点検してくれます。
3 「電子署名の仕組み」講師:S役員 これからの契約に必須となる電子署名の解説。

 

★「おおや倶楽部」第104回懇談会 参加レポート★紙面の都合で内容一部割愛しました★★
本日は大阪市立生涯学習センター第3研修室にて、コロナ禍3回目の懇談会を「新しい生活様式」

に基づき開催されました。いつものように、組合長の挨拶で始まります。
第一部 (株)アローペイント染谷社長は、Webでセミナーをなさっていますし、初開催として工事
中の現場見学等ツアーも11月に予定されています。大規模修繕の失敗x成功の定義付けを説明してか
らセミナーが始まりました。
「失敗」せっかくの投資が消費になる。チョーキング現象・1年でのひび割れタイルの浮き・ダサい
デザイン
「成功」投資を活かせて、長持ちして利回りを稼ぐ。
染谷社長の自己紹介:16才で塗装職人の世界に入られ、現場監督、1人親方を経て現在に至るまで
塗装一筋、大変経験が豊富です。
アローペイントの会社紹介:①大規模修繕(デサインを入れて見せ方を変える)②セミナー③コン
サルタント業があります。「最大限建物を生まれ変わらせる」をコンセプトに、デザイナーの自社
育成に努め、どうしてもかかる金額の1.1倍に抑えるルールを作られています。
●大規模修繕工事の見積もりの見方
1業者への問い合わせ 2見積もり 3契約する判断基準 の順序でお話が進みます。
1.業者への問い合わせ
今までの業態は、元請け→1次下請け→2次下請け
最近は多重構造、インターネットで探す場合が多くなってきたので、業者を見る目が大事です。
建物の大きさにより業者も変わります。
15階~ 元請けゼネコン、ディベロッパー 外構を含めた全体工事
3階~15階 1次受け修繕専門会社 建物のみ
3階迄  二次専門会社 各施工業者 各部分改修工事 コスパは良い
〇発注方式
責任施工方式: オーナーが直接業者を探してくる。一般的であるがリスクが大きい。
設計管理方式: オーナーが管理会社にコンペをさせて選ぶ。分譲マンションはこの方式。
〇リスク
見積りサイトは、合理的に見えるが悪質である。1件5万円の紹介料と工事金額から15%上乗せ
する。オリジナル塗料(自社で塗料を作る)を作っている業者は、施工保証は何年かを業者に聞く
必要が有ります。
専門外業者 新築 戸建て専門は下地工程の経験不足である。
公共工事や大型物件の改修工事をしている業者は、厳しい基準をクリアしているので安心である。
2 見積もり
〇不重要項目と重要項目がある。
共通仮設:工事に関係ない部分が含まれるので省く。事務所トイレは空き部屋を使う等工夫する。
直接仮設:足場を意味する。
〇ポイントは
①下地の工法やひび割れの大きさごとに区別しているかをチェックする。パターン復旧、吹き戻し
はコストがかかるが、美しくわからなくするので見た目が良いが防水効果は同じなので、見える所
だけすればよい。②下塗り上塗り一式で書いてあるか、分けてあるか。又塗料名はどのメーカーの
どの商品名かが重要である。③防水・シート防水は工法が大切である。工法と塗料名で別の会社に
見積もりを頼むと良い。④塗料のポイント ひかり触媒・フッ素・シリコン・ウレタンがある。近
年ハイグレードな、ひび割れに特化した塗料(ひび割れ部分にのみ使用)や汚れにくい塗料(汚れ
るであろう所に先回りして使用)も効果的である。太陽の当たるところと当たらない所で使い分け
をして、15年後には一緒に劣化するプランを立てる。
3 契約する判断基準
過去の実績より、工事中の現場を見る方が業者を査定しやすい。保証は施工保証が10年以上といっ
てもあてにならない。メーカー保証が大切。例えば日本ペイントの保証は 2年から7年である。
保険は、大規模修繕工事瑕疵保険に加盟している業者が安心。業者の審査が厳しいため建設業の許
可があるか。500万以上の工事はライセンスが必要である。
染谷社長が「大規模修繕論」を書かれています。QRコードから動画を読み取ることが出来、よくわ
かるそうです。以上で終了しまして、質疑応答が設けられました。
第二部  T副組合長による「損害保険の点検」について
T副組合長はあいおいニッセイ同和損保に28年間勤務なさいました。その経験により大家に不利に
ならない契約加入についてお話なさいました。
〇保険加入時に考えること
1.どのような保険会社に加入するか
2.どのような代理店でどのような窓口で加入するか
3.どのような内容で契約するか
〇保険会社の種類
大手保険会社 東京海上日動・損保ジャパン日本興亜・他→代理店販売 ほけんの窓口他
通信販売   イーデザイン損保 三井ダイレクト セゾン 他

共済     全労災(国民共済) 農協 漁協
少額短資保険会社   東京海上ミレア 100社以上ある 入居者向け家財保険
以上を考えてどの保険会社に加入するのか考える。
ご自分の物件の保険証券を持参され、それを見ながら重要事項の見方や細部にわたっての説明が
なされました。保険は長期加入の方が割引は多い。持参の保険証券の保険期間は10年でした。
場所によっては水災を省く。新築の価格で契約する。初期加入時間は自分で設定できる他。
各自持参の保険証券を見ながら説明なさいましたが、時間が足りなくなりまたの機会にお願いする
事になりました。
第三部  S役員による「電子署名の仕組み」
賃貸借契約は口約束でも成立しますが、コロナ禍電子契約が普及してきましたのでなりすましが防
げる「S流メールで出来る電子契約」について説明して頂きました。
貸主と借主が同じグーグルのメールサーバーを使用することにより、本人確認が容易に出来ます。
メール送信→自社側のメールサーバー→相手側のメールサーバー→メール受信
実際にご自身で作られたシェアハウスの電磁的記録契約書を見ながら説明して頂きました。
貸主借主はGメールアドレスでお互いを認証します。
連帯保証人のみ連帯保証契約書と印鑑証明を添付して郵送します。
借主は公的身分証明書(運転免許証他)を手に持ち、自撮りをして先程のGメールアドレスへ送信
します。
賃貸人は賃借人に賃貸する時に、電磁的記録により契約を締結します。電子署名を施してPDFを作
成し、双方にPDFファイルを送受信し、そのやり取りをグーグルメールサーバーに保有する。
PDFファイルは電子署名を付けて改ざん防止処置をしてからグーグルのWebサーバーに証拠を残す。
このやり方だと毎月のコストをかけずに、メールのやり取りで問題ないと話されました。
ただしアクロバットリーダー(安価)の購入が必要です。
実際にやってみないと解りづらいですので、またの機会に説明よろしくお願い致します。
今回は盛り沢山の内容で、時間が足らずスイマセンと組合長の閉会の挨拶が有り、懇親会場へ移
動です。
久しぶりの懇親会を徒歩5分「北新地ことぶき」にて人数を制限して、12名で開催されました。
講師は全員参加で、(株)アローペイントの染谷社長と加藤さんもご参加され、本日初めての一般
参加Kさんから自己紹介が有り、いつも通り組合長の乾杯の音頭でスタートです。
I役員に見つけて頂いた、初めてのお店でしたが、ゆったりした個室空間で、ヘルシーなお料
理に舌鼓を打ちながら、約2時間仕事の話やプライベートの話など、楽しく皆さんと歓談しました
。締めの挨拶で組合長から、次回は12月の懇談会と忘年会のお話が出て解散となりました。
後日、Kさんはご入会されましたので、これからもよろしくお願いします。

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