12月12日(土)「第105回懇談会」新入会者の物件紹介と損害保険の点検

12月12日(土)「第105回懇談会」が開催されました。

開会の挨拶と参加者のご紹介

組合長の挨拶と参加者のご紹介で懇談会が始まりましたが、コロナ感染予防の為、定員の半分以下の参加人数に制限して行われました。

 

報告事項

  • 新年会の開催について

今年は時節柄、中止にさせて頂きます。

  • ホームページ更新について

過去のホームページでもお世話になっていますY役員に、今回も無償でホームページを

更新して頂きました。ありがとうございます。

  • 当会から防犯功労者に推薦しましたKさんが、ご受章されました。
  • 堺市北区金岡町のK様がご入会され、N役員と新深江の貸工場をご訪問しました。

堺市北区長曽根町のK様がご入会され、F役員と蒲生四丁目のマンションをご訪問しました。

東大阪小若江のF様がご入会されました。ご訪問はこれからです。

  • 組合事務所の雨漏り被害は復旧しました。

 

賃貸情報

  •  経営再建中の賃貸住宅大手「レオパレス21」に救いの手を差し伸べたのは、投資ファンド

「フォートレス・インベストメント・グループ」でした。

フォートレスは米国の投資ファンドですが、孫正義氏率いるソフトバンクグループ傘下のフ

ァンド「ビレッジ・マネージメント株式会社」を設立し、2017年に制度廃止された雇用

促進住宅を買収して、低価格賃貸住宅「ビレッジハウス」として入居者を募集しています。

  • “姫路のトランプ”ことO氏の会社が銀行取引停止処分を受けたと9月11日分かりました。

O氏は中卒で、新聞配達員から一代で莫大な資産を築き上げた人物です。最盛期には家賃収

入を含めた総年間収入が50億円、借入金総額508億円、所有物件が296棟5008

所帯ありました。

なお銀行取引停止とは、不渡り処分・取引停止処分とも呼ばれ、半年間に2回、小切手・手

形の支払が出来ず不渡りを出した場合、銀行取引停止処分となり、金融機関との借入や当座

取引が2年間停止される。この処分によって、中小・零細企業は倒産に至ることが多い。

  •  協賛会員さんであるエムズエンタープライズさんよりPRパンフレットが届きました。

月1500円で空家空地の外回り点検をし、オプションで色々なサービスがあるそうです。

 

本日の懇談会内容

  • 新入会会員様の自己紹介や物件紹介、賃貸経営の現状について
  • 「損害保険の点検」について    講師:T副組合長

 

★★「おおや倶楽部」第105回懇談会 参加レポート★紙面の都合で内容一部割愛しました★★

 

第一部

  •  新会員K様 5年前お父様から蒲生四丁目の7階建て21戸16㎡の物件を相続なさいました。

2年前から自主管理を始めてみると、保証会社が倒産していたり、火災保険に未加入のまま

だったりで、堺から蒲生四丁目へ通う生活が始まります。

2~3分徒歩圏内で、全てが揃う好立地の上、エレベーターが有り、入居者は生活保護の方

が大半で、満室維持しています。6月からは経費削減に取り組みはじめられました。

貯水槽や設備の点検にテックビルサービスと指導を受けながら同行したので、良く理解でき

たそうです。

お年寄りが多くて、老人対策として役所、火災保険、保証会社等色々な角度から考えておら

れます。

お勧めは東京電力で、例えば関電から契約切り替えで、電力会社ではあるが、駆け付けサー

ビスで、24時間365日対応で、作業費や出張費も90分無料で、部品代や消耗品は2万

円まで無料、水回り・鍵・ガラス等のトラブルに対応してくれます。詳細はこちらへ。

 

あと、Kさんの自宅敷地内の別宅は賃貸中で、離れは現在募集中で、将来はグループホーム

を経営なさりたいようです。東京電力についての質疑応答が多かったです。

 

  •  新会員F様 東大阪市長瀬で鍼灸・整骨院を経営なさっておられます。また、世界中を旅行

なさったそうです。平成11年にお父様から東大阪の弥刀で1DK 駐車場x4の物件と桜井

に自動車学校に貸している土地を相続なさいました。

現在は長瀬駅前に6室のアパートを初めて新築中です。2項道路があり、棟上げの時にお隣

のおじいさんに手土産を持参して仲は良かったが、現在は建築業者とおじいさんとの間でト

ラブルが発生している状態だそうです。

 

  •   新会員K様 お父様から堺市東区の鉄工所140坪現在賃貸中を相続なさいました。

最近、東成区深江橋に80坪築50年以上の2階建て倉庫をオーナーチェンジで購入され

ました。問題点は、①購入前から分かっていた雨漏り②購入後に入居者から知らされた、

壁面コンクリートから雨が染みてくる現象です。どこまで、どういう方法で修理してくれ

るのかを心配なさっておられました。売買仲介業者からの物件状況確認書の確認や告知義

務の内容他、組合員さんの有効なアドバイスを参考に年明けに話し合いをされる予定です。

 

第二部

T副組合長による「損害保険の点検」前回の続き

火災保険の概要説明の後、W役員の物件の水漏れ事故(流しからの水漏れで階下5部屋に被害)

を事例に説明されました。

  • 家主として考えられるリスク

① 建物が被害を受けて修理が発生

② 建物管理で家主に過失があり入居者及び第3者の身体や財物に被害を与えた場合

  • 入居者として考えられるリスク

① 家主に対して退去時に原状回復義務を負う

  •  他の入居者の個室に自分の過失で損害を与えた場合

 

☆借家人賠償(借用住宅専用)

賠償義務が生じるのは自ら借用使用している部屋のみなので、金額は1000万円で十分で、

不測かつ突発的な事故による借用住宅の損壊について支払ってもらえます。

☆個人賠償

範囲が広いので1億円の保証を付ける必要有り。

他人の身体もしくは財物の損壊について法律上の損害賠償責任を負担する場合個人賠償保険

で支払う。自分の管理下にある財物については支払われないので、そうなると入居者は借家人

賠償と個人賠償両方加入する必要がある。

 

W役員の物件水漏れ事故は、加害者の個人賠償保険からの支払いで5部屋すべてのリノベーション

は賄えた。大家の火災保険は使用せず全員が満足する結果となった。101号室は当初住居だっ

たが現入居者は店舗として利用しているので、保険会社代理店宛建物の用途変更している旨

連絡するよう話ありました。

5件の保険金請求の取りまとめは、大家の仕事であるが、今回は過去に経験ある大工さんが取り

まとめをしてくれましたが、家主は経過報告やお金の流れの報告を保険会社代理店から受ける

必要があります。

また、建物の修理をどういう形でしたのかも確認する必要があるとアドバイスをうけていました。

加害者が加入していた保険は、2年で8000円であったが支払われた金額は躯体での工事費用

で700万でした。

 

失火の場合

水漏れとは扱いが違ってきます。過失による火災の場合は、損害賠償しなくてよい。ただし重大

な過失は除かれます。また、退去時に借用個室の原状回復が出来なければ、家主は債務不履行で

入居者に損害賠償請求できます。入居者が支払えなければ最終的には家主の保険を使用します。

 

大家は賃貸建物所有者賠償特約も加入した方が良いとの事でした。入居者に請求しても払っても

らえないこともあるので、貸主借主双方で保証はダブるが双方で加入した方が安心である。借主

が加入していない場合は、貸主が住宅1棟を対象として契約する場合、居住者の個人賠償を包括

して保証する包括契約もあるそうです。

 

今回も内容が濃く、時間が足らずで、急いで懇親会のレストランへ駆けつけました。

会場は今回初めて利用する上本町のお洒落なレストランで8名参加し、2名の方が今回初参加

でした。新会員2名ともつい最近物件を取得され、その運用について色々考えておられるとの事

でした。他の組合員からは少しでも参考になればと思い、自分の経営に関する考え方・不動産業

者との付き合い方などをお話ししました。また、お互いの趣味の話でも盛り上がり楽しいひとと

きを過ごしました。

今年は、過去に経験のない事が次々起こり景気も良くないようですが、我々の賃貸住宅経営は

こんな時でも底堅いものです。新年も懇談会や見学会やご相談など、皆様をサポートして参りま

すので、入居者様に求められる良い住環境の提供で、この状況を乗り越え、安定した楽しい賃貸

住宅経営を目指しましょう。

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