組合ニュース第27号

困ったときには助けられ　学習努力して自立し　困った方を助けてあげられる
喜びを共に分かち合う団体を目指そう
第２７号（１７年２月２６日）
発行人　大阪生野共同住宅組合（編集：広報　中村）
〒544-0003　大阪市生野区小路東2-21-27
tel&fax 06-6757-5956

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●組合ニュース
●「第１６回賃貸住宅経営者懇談会」開催
日　時：平成１７年２月１５日（火）19時〜21時
場　所：「生野区民センター２０２」
参加者：福谷･糸川･上野･川北･山下･塩川･S(成)･古賀･吉岡･植田･山本(泰)･蒲原･森田(昌)･森田(庸)･山本(光)･荻野･住吉･千島･小田原･鈴木･石田　(講師含む敬称略順不同　21名)
1.開会の挨拶糸川組合長
　　多発する災害へ対策の必要性と地震の際に建物所有者に入居者から起こされる損害賠償請求について判例紹介。
2.報告事項
?１月２６日に「生野防犯協力会」の新年役員懇親会開催。組合より糸川・S（成）が参加。
?２月１８日に「生野防犯協会」の防犯研修会が開催予定。神戸「人と未来の防災センター」など見学。
糸川・S（成）が参加予定。
?「訃　報」　２月４日に上野洋子様のお母様　花村吉子様がお亡くなりになられました。
組合よりお悔やみとお供えをさせて頂きました。謹んでご冥福をお祈りします。
?協賛会員募集のお願い　更なる増員を目指しております。組合員各位から取引業者のご紹介をお願いします。
?定款変更について　本年５月の定期総会にて組合名称変更を含めた定款変更の可否を問うための作業中。
?その他　A．原状回復と東京ルールについて紹介がありました。
B．ゲストハウスについて紹介がありました。
3.本日のテーマ　「地震対策について」
○防災行政の立場から　講師　鈴木　章氏（生野消防署　予防指令）補佐　石田　康明氏（生野消防署　予防係）
阪神大震災の際に応援に行かれた体験談や災害時の心構えなど、貴重なお話が聞けました。
○建築士の立場から　　講師　福谷　浩司氏（大阪リアルオーナー協同組合　代表理事）
所有建物の現状分析、耐震診断や耐震補修などの内容が、映像を使い非常に分かりやすくお話して頂けました。
○損害保険の立場から　講師　吉岡　馨氏（損保代理店　アイネット　代表）
地震の頻発にともない、より具体的な話として地震保険の必要性が良く分かりました。
懇談会の模様

家主のミ・カ・タ・？　月光仮面VOL４　「短期賃貸制度廃止の巻」＜短期賃貸制度の廃止＞
　民事執行法および関連法令が改正され平成１６年４月１日に施行されました。
　今回は短期賃貸借制度（短期賃貸借権）が廃止されたことに伴う実務への問題点を整理してみました。
　これまで「期間３年以内の建物賃貸借」は抵当権者に対抗することができるため、抵当権の実行によって競売が実施された場合でも契約期間内であれば買受人に対し、賃借権と敷金返還請求権を主張することができました。
　今回「担保物権および民事執行法の改善のための民事などの一部改正」（新法）に伴って短期賃貸借権が廃止されたことで「短賃」保護がなくなるため、抵当権に後れる賃貸借はその期間の長短に係わらず抵当権者および競売の買受人に対抗することができなくなります。
　その代わり建物の所有権が買受け人に移転したときから６カ月間の明渡し猶予期間が与えられ、長期賃貸借人にも認められています。
　ここで実務的にみますと、買受け人に一番効果があるだろうと思われますのは従来の短期賃借権のなかでも期限の定めのない短期賃借権です。通常の短期賃借者は契約期間が決まっており、契約期間経過後は引渡し命令が発令されることもあり明渡し確保の目途がつきやすいのです。
　しかし、これに対して契約書の書き換えを行わず賃借人が従前賃料を支払い続けているケースは、同じ短期賃借権でも「期限のない賃借権」となります。この場合は当該賃借権者に対しては引渡し命令が発令されません。
　ではどのように引渡しを確保するかといえば、まず６カ月の事前予告期間を定め解約の申し入れを行うのですが、賃借人が従わない場合は引渡命令が発令されない以上、「明渡し」を求める訴訟を起こさざるを得ないことになります。
　今回の改正で、この様なケースでも引渡し命令の対象となります。６カ月の猶予期間がありますが、賃借人が建物使用対価を買受け人に１カ月でも支払わないと、その時点で引渡し命令が発令されるのです。
　不動産業界の話題をダイジェストにまとめたニュースレター「全連共マガジン」http://www.zenrenkyo.co.jp/　金井様より情報提供頂きました。