「見学会・第９５回懇談会」が開催されました。

まだ葉桜の残る暖かい中、組合長の「中川長屋」見学会を開催しました。

近鉄今里駅に１３名が集合し徒歩約１５分で到着です。

現地で１名が合流し１４名で見学です。現在、長屋は調剤薬局を残しその他は空き家です。

最初に組合長から昭和13年築の今年で８１歳となる二階建て長屋の経緯と、今後の改造プランとして新築の戸建て賃貸やレトロハウスへの改造プラン、ガレージハウスプランなどの説明がありました。その後、別れて長屋の中を見学です。

当初の面影を残す床の間や、中前栽と渡り廊下で離れが有る戦前の長屋の雰囲気がよく残っていました。

昨年の台風被害で屋根に損傷があり一部に雨漏りが有ったり足元が悪かったりで、恐る恐る階段を上ったりして、それぞれ見学後は、参加者から木造三階建のアパートや入口スペースを改造し駐車スペースを作って戸建て賃貸にする等々、色んなプランの提案がなされ、皆さん興味深く聞き入っていました。

見学後は大阪上本町へ移動し、オープンカフェで休憩し情報交換の後は懇談会へ。

最初に組合長から新ご入会者２名（一名はこれから大家さんの３０歳）を含め、この日が９０歳の誕生日の野口さんもご参加され、老若男女合わせ久しぶりの３０名オーバーの参加者３２名のご紹介と、報告事項では監査報告や総会案内、新しい催しの案内など報告が有りました。

また協賛会員の損害保険(株)ワイズネットの吉岡社長より当会担当の権藤さんが個人的な事情で関東へ転居され退職される事と、新たに矢田さんが担当になる事が説明され、権藤さん矢田さんよりご挨拶がありました。

権藤さん長らくお世話になりました。矢田さんよろしくお願いします。

さて第一部は（株）プレミアムガレージハウスの関村様から、ガレージハウスとはどんな建物か？説明がありました。

メゾネットタイプの賃貸で、１階はガレージ（趣味の空間）２階は居住スペースとなります。つまり趣味と生活、趣味と仕事を共存させ、ご自分の求めるライフを実現出来て、賃貸住宅経営の難しい場所である駅から遠い所などでも趣味性・利便性・コスト性を追求できる賃貸住宅だそうです。

入居募集方法は不動産サイトではなく、趣味市場サイトだそうで、幅広い層にニーズがあり、現在空室待ち登録者数２８００名だそうです。他との差別化により家賃を下げる必要もなし・・・と、一度検討の価値ありですね。建築はサンヨーホームズ（株）の釘屋様より、クボタハウスが出発点の東証1部上場企業で、住宅事業で長年培ってきたノウハウを活用し、新たなガレージハウス事業を展開なさっておられます。

ご本人がガレージハウスの人気にびっくりなさっておられました。

管理は(株)ハウスメイトマネジメント八木田様より　多彩なサービスでオーナー様よりお預かりした物件を管理し、安定的な賃貸経営をサポートするエバーサポート（新築では、１か月６７０円で無期限住宅設備機器延長保証制度）について簡単な説明がありました。

企画・建築・管理と３社でサポート体制は万全です。質疑応答も活発でした。既に建てられている西本さんとKさんのお話も入居者選び放題、大家のわがままが通る物件とのお話でした。

続く第二部は、I役員の「神戸駅前コムレット」戸建てを４ＬＤＫの男性専用シェアハウスに改造し経営されてきた物件をこの度売却されたので、その取得から売却までをお話しいただきました。

７年前にＪＲ神戸駅から徒歩６分で、築年数不明の２２坪の戸建てを８８５万で購入。そこから徒歩５分で素敵なハーバーランドに行けるのが気に入られた理由の一つだそうです。

もともと嫁がれた家は賃貸経営をされていましたが、ご自身では初めての購入で、リフォーム費用を３００万に抑えるため色々な努力をなさいました。

リフォーム業者の倉庫在庫を利用され、またIさんの個性あふれる光るセンスの数々で、階段を付け替えたにもかかわらず、３００万という格安費用で消防検査も無事に終了し完成しました。

総費用は１３００万円で、家賃一か月１８２０００円で利回り１６．８％、と言う高利回りです。３年間はご自分で経営管理され、その後２年間は東京の事業者が借り上げ、その後は再び一年間は自主管理され、その後縁あって１６５０万で売却されました。

６年間のインカムゲインとキャピタルゲインの総額は、なんと２倍だそうで、Iさんの初投資は大成功でした。話が良く解り、楽しかったとの感想も頂きました。

続く第三部は、組合長から「ビレッジハウス」と「ＯＹＯＬＩＦＥ」の解説です。

前回の懇談会でこの話が小林会員から提示され皆さん非常に興味をお持ちになった割に知らない方が多かったので、改めて解説頂きました。

まず、どちらもソフトバンクが出資する企業が運営しており、ビレッジハウスは、雇用促進住宅として炭鉱や造船などの構造不況業種からの大量の離職者を対象に低家賃で住宅を提供し、近年は不況に伴う派遣切りの人達に住宅を提供してきましたが、合理化の名の元に西日本ブロック１６３８棟を約３６６億円で、東日本ブロック１２７１棟を約２４８億円で売却した物で、リブランディングし、既存入居者２３４７１世帯は１０年間賃貸条件を維持して貸し、残りの３６４３３戸をリノベーションし２０１７年から低価格賃貸住宅として提供し、高齢者・生活保護受給者など住宅困窮者を受入れる予定で、近隣に物件がある大家さん要注意です。

またＯＹＯＬＩＦＥは、インドのホテル運営企業「ＯＹＯ」と提携し、スマホひとつで物件探し・入居・退去までを完結が売りで、敷金・礼金・仲介手数料０円・家電家具・WiFi完備・３日間の住み試しが可能な住宅です。

従来の複雑な書類手続きや、敷金礼金、保証人の確保といった手続きがすべて省かれており、また家電家具を揃える必要もないため、手ぶらで簡単に新しい物件に住むことができます。東京２３区に５０００物件を手始めに順次拡大する方針だそうで、サブリース事業者と自社物件としての立ち位置で運営する様です。

実際普通賃貸との比較をすると、概算借りる期間が一年未満であればＯＹＯが得で、長期になればなるほど普通賃貸がお得と言う結果でした。

いずれにしても、近隣に物件が想定される大家さんは、こちらも要注意です。

その後は「志なのすけ」の食べ飲み放題で、９０歳の野口さん、新人さん２名、ハウスメイトマネジメントの２名を含め１８名の多数が残って、プライベートの話や仕事の話など多岐にわたり、本音の語り合いや情報交換に、大いに盛り上がりました。、ご参加の皆様、ご協力有難うございました。